Encadrement des loyers: comment préserver la rentabilité de son investissement?

Le mécanisme du complément de loyer constitue une solution pour augmenter la rentabilité d’un investissement locatif.

Février 2022

Terre d'Epargne

L’encadrement des loyers gagne du terrain et l’évolution de cette réglementation a des conséquences pour les investisseurs. Ces derniers peuvent se reporter sur la location de courte durée ou, à défaut, prévoir un complément de loyer lorsque les caractéristiques du logement le justifient.

Le dispositif d’encadrement des loyers a été créé dans le cadre de la loi Alur en 2014 avant d’être mis en échec par le juge administratif. Cependant, il a été rétabli de manière expérimentale pour une durée de cinq ans par la loi Élan en 2018.

L’expérimentation d’encadrement des loyers se généralise

De nouvelles communes situées en zone tendue se sont portées candidates pour expérimenter l’encadrement des loyers. Après Paris, Lille et plusieurs municipalités de Seine-Saint-Denis, du territoire du Grand Paris Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, c’est au tour de Bordeaux et de Montpellier de démarrer cette expérimentation en 2022.

Une réglementation exigeante pour les bailleurs

L’encadrement des loyers repose sur trois indicateurs, fixés annuellement par un arrêté du préfet: un loyer de référence, un loyer majoré équivalant au loyer de référence +20% et un loyer minoré équivalant au loyer de référence -30%. Exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, ces indicateurs sont déterminés en fonction du marché locatif observé et déclinés par secteurs géographiques (regroupant une ou plusieurs communes ou quartiers). La catégorie de logement (appartement/maison, nombre de pièces, nu/meublé et époque de construction du bâtiment) est également prise en compte.

Le loyer de référence doit figurer dans le contrat de bail. Il est interdit au propriétaire de fixer un loyer hors charges, dit loyer de base supérieur au loyer de référence majoré. À défaut, une action en diminution du loyer peut être engagée par le locataire. En revanche, le loyer minoré constitue un mécanisme de protection pour le bailleur permettant notamment d’augmenter le montant du loyer s’il est inférieur à ce seuil.

Un dispositif d’encadrement des loyers critiqué

Le nouveau dispositif d’encadrement des loyers mis en place est assorti de sanctions. En effet, le bailleur peut se voir obligé de mettre le contrat de location en conformité et de rembourser au locataire les éventuels trop-perçus. Par ailleurs, il encourt une amende administrative plafonnée à 5000 euros pour une personne physique et à 15.000 euros pour une personne morale. En outre, le locataire peut engager une action judiciaire pour obtenir la diminution de son loyer.

Cette réglementation, dont l’efficacité n’a pas été prouvée, est critiquée. Elle pourrait décourager certains investisseurs dont l’encaissement des loyers permet d’honorer des mensualités d’emprunt. Ils seraient susceptibles de se tourner vers d’autres marchés, comme la location de courte durée, réputée plus rentable, créant de facto une situation de pénurie de biens locatifs classiques contre-productive au regard de l’objectif du législateur. Cependant, la location de courte durée s’avère chronophage pour l’investisseur compte-tenu de la fréquence des entrées et sorties de locataires. Les solutions de conciergerie prélèvent généralement de 20 à 30% de commission sur le prix des nuitées. Ce choix obère donc de manière non négligeable la rentabilité des locations. En outre, elle est de plus en plus réglementée, notamment à Paris où l’obligation de compensation constitue un véritable frein.

Penser au complément de loyer

Pour préserver la rentabilité d’une location, l’investisseur peut opter pour un complément de loyer. Ce complément de loyer doit être expressément mentionné, chiffré et justifié dans le bail. Il s’applique à des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort particulières, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le futur investisseur doit donc sélectionner des biens immobiliers de grande qualité ou investir dans des équipements très qualitatifs pour optimiser son investissement locatif. En effet, de simples travaux de rénovation du logement ne suffisent pas à justifier de l’application d’un complément de loyer. En revanche, des équipements spécifiques ou de grand standing (mobilier de valeur, jacuzzi, home cinéma…), un jardin, une très grande terrasse, ou encore une hauteur sous plafond remarquable, peuvent le fonder. Il en est de même si le bien loué se situe dans un cadre d’exception, un immeuble classé monument historique ou qu’il bénéficie d’une vue sur la tour Eiffel ou l’esplanade des Invalides, par exemple.

L'essentiel à retenir

Le mécanisme de plafonnement des loyers s’étend à de nouvelles villes.
Le report sur la location de courte durée pour retrouver de la rentabilité ne convient pas à tous les profils d’investisseurs.
Il est possible de prévoir un complément de loyer lorsque les caractéristiques du bien le justifient.

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