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Calculer le rendement d’un bien immobilier locatif

L’investissement locatif a la cote auprès des investisseurs mais rapporte souvent moins que prévu.
Juillet 2020

L’immobilier est très prisé des investisseurs. Même s’il se paie cher, il fait figure de valeur sûre face à des actifs financiers aux rendements plus incertains, et dont la valeur peut fluctuer fortement. Attention, le rendement d’un investissement locatif est souvent moins élevé que prévu.

La pierre : pour nombre d’épargnants, il s’agit de l’investissement numéro un. Selon le réseau Century 21, plus d’une transaction immobilière sur quatre portait, en 2019, sur un investissement locatif. Pourtant, les acquéreurs sous-estiment souvent les coûts que leur bien va représenter. Si les dépenses dérapent, le rendement, qui peut sembler élevé au départ, s’en trouvera nettement amputé. Mieux vaut faire les bons calculs en amont.

Les rendements à calculer sont de trois ordres : le rendement brut, le rendement net, et le rendement « net-net ». Le rendement brut est celui qui met en regard les recettes annuelles (les loyers) et le coût global de l’acquisition : le prix d’achat du bien, mais aussi les travaux et tous les frais annexes (paiement du courtier en crédit, des frais de notaire…). Pour le calculer, on divise le montant des loyers encaissés sur un an par le coût d’acquisition, et on multiplie le chiffre obtenu par 100.

Ainsi, pour un logement qui a coûté, travaux et frais inclus, 350 000 euros à son propriétaire, et rapporte 1000 euros par mois charges comprises, le rendement brut est le suivant :

{(1000x12)/350 000} x 100 = 3,43 %.

Penser aux charges annuelles

Le rendement net, lui, tient compte des différents frais liés à la détention du logement : charges de copropriété, menus et gros travaux, taxe foncière, frais de gestion, souscription d’une assurance loyers impayés, mais aussi, pour ceux qui achètent leur bien à crédit, les intérêts d’emprunt et les primes d’assurance-emprunteur.

Dans notre exemple, le bien n’a pas été acheté à crédit, et ses frais annuels s’élèvent à 2000 euros. Pour calculer le rendement net, voici donc l’opération qu’il faut réaliser :

{(1000x12)-2000}/350 000 x 100 = 2,57%.

Entre le rendement brut et le rendement net, on constate déjà un écart significatif.

Prendre en compte la fiscalité

Reste, enfin, à établir le rendement « net-net » qui intègre l’imposition du contribuable. Il est difficile à calculer a priori pour un bien, car il dépend du taux d’imposition de l’investisseur, qui peut varier d’une année sur l’autre. En outre, tous les biens n’ont pas la même fiscalité : les locations meublées ne sont pas taxées de la même façon que les locations nues.

Nous supposerons, dans notre exemple, que le propriétaire est taxé à la tranche marginale d’imposition à 30%, et qu’il a choisi de louer son bien en meublé. Il a opté pour le régime dit « micro-BIC », c’est-à-dire le régime simplifié pour les bénéfices industriels et commerciaux qu’il tire de la location de son bien. Il déclare donc la totalité des loyers encaissés (12 000 euros), mais profite d’un abattement de 50% sur ce montant. L’impôt sur le revenu (30 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %) sont donc calculés sur une base de 6 000 euros, et s’élèvent à 2 832 euros annuels.

Une fois déduits de ses loyers les frais (2000 euros annuels) et les impôts et prélèvements sociaux (2 832 euros annuels), le gain « net-net » de l’investisseur n’est plus que de 7 168 euros annuels. Rapporté aux 350 000 euros du prix d’achat, le rendement annuel tombe alors à 2,04%. C’est mieux que les contrats d’assurance vie en euros et le Livret A, mais souvent moins qu’espéré au départ par le propriétaire.

Ne pas confondre rendement et rentabilité

La déception peut être encore plus grande si l’investisseur n’a pas anticipé les gros travaux qu’il pourrait avoir à prendre en charge, ni les impayés de loyers, ni surtout la vacance locative, ce moment, plus ou moins long selon les régions et la demande, pendant lequel le bien n’est pas loué. Il faut avoir en tête que ces événements impacteront le rendement du bien à la baisse, Attention, beaucoup d’investisseurs confondent souvent rendement et rentabilité. La rentabilité intègre le rendement pendant toute la durée de détention, mais elle tient aussi compte de la plus-value (ou de la moins-value) à la revente. Il est donc impossible de la calculer avant d’avoir effectivement revendu le bien.

L'essentiel à retenir

  • L’immobilier locatif est plébiscité par les épargnants français. 
  • Pourtant, ces derniers surestiment souvent son rendement.
  • Il est essentiel de faire attentivement ses calculs avant de signer.