Comment calculer le rendement d’un bien immobilier locatif ?

L’investissement locatif a la cote auprès des investisseurs mais rapporte souvent moins que prévu.

Janvier 2024

L’immobilier est très prisé des investisseurs. Même s’il se paie cher, il fait figure de valeur sûre face à des actifs financiers à la valeur fluctuante et aux rendements incertains. Toutefois, le rendement d’un investissement locatif est souvent moins élevé que prévu.

La pierre : pour nombre d’épargnants, il s’agit de l’investissement numéro un. Selon le Baromètre Opinionway Laforêt de septembre 2023, 51% des sondés estiment que l’immobilier locatif est un placement sécurisant en période de crise économique. Pourtant, les acquéreurs sous-estiment souvent les coûts induits. Si les dépenses s’accumulent, le rendement est amputé. Mieux vaut faire les bons calculs en amont.

Comment calculer le rendement brut de l’investissement locatif ?

Les rendements à calculer sont de trois ordres : le rendement brut, le rendement net, et le rendement « net-net ». Le rendement brut met en regard les recettes annuelles (les loyers) et le coût global de l’acquisition : le prix d’achat du bien, mais aussi les travaux et tous les frais annexes (paiement du courtier en crédit, des frais de notaire…). Pour le calculer, on divise le montant des loyers encaissés sur un an par le coût d’acquisition, et on multiplie le chiffre obtenu par 100.
Ainsi, pour un logement coutant 350.000 euros à son propriétaire (travaux et frais inclus), et rapportant 1000 euros par mois charges comprises, le rendement brut est le suivant :

{(1000x12)/350 000} x 100 = 3,43%.

Comment calculer le rendement d'un investissement immobilier locatif ?

Le rendement net tient compte des différents frais liés à la détention du logement : charges de copropriété, travaux, taxe foncière, frais de gestion, souscription d’une assurance loyers impayés, intérêts d’emprunt et primes d’assurance-emprunteur. Dans notre exemple, le bien n’a pas été acheté à crédit. Ses frais annuels s’élèvent à 2000 euros. Pour calculer le rendement net, voici l’opération à réaliser :

{(1000x12)-2000}/350 000 x 100 = 2,57%. Soit un pourcentage inférieur à celui du rendement brut calculé plus haut.

À savoir : Pour les acquéreurs à crédit, le niveau des taux d’intérêt peut remettre en question la rentabilité de leur projet immobilier. Pour 65% des sondés, des taux supérieurs à 4% voire 5% constituent un frein à l’achat d’après le Baromètre Opinionway Laforêt de septembre 2023.

Le calcul de la rentabilité net-net tient compte de la fiscalité du propriétaire

Le rendement « net-net » intègre l’imposition du contribuable. Il est difficile à calculer car il dépend du taux d’imposition de l’investisseur (or celui-ci peut varier d’une année sur l’autre) et des évolutions de la législation. En outre, tous les biens n’ont pas la même fiscalité : les locations meublées ne sont pas taxées de la même façon que les locations nues.

Nous supposons, dans notre exemple, que le propriétaire est taxé à la tranche marginale d’imposition à 30%. Il choisit de louer son bien en meublé. Il opte pour le régime dit « micro-BIC », c’est-à-dire le régime simplifié pour les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qu’il tire de la location de son bien. Il déclare donc la totalité des loyers encaissés (12.000 euros), mais profite d’un abattement de 50% sur ce montant. L’impôt sur le revenu (30%) et les prélèvements sociaux (17,2%) sont calculés sur une base de 6.000 euros. Ils s’élèvent à 2832 euros annuels.

Une fois déduits de ses loyers les frais (2000 euros annuels) et les impôts et prélèvements sociaux (2832 euros annuels), le gain « net-net » de l’investisseur est de 7168 euros annuels. Rapporté aux 350.000 euros du prix d’achat, le rendement annuel tombe alors à 2,04%. Enfin, le coût des taxes foncières et celui de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) peuvent encore grever le rendement de l’investissement.

Rendement, rentabilité : quelle différence ?

La déception peut être grande pour l’investisseur s’il n’a pas anticipé les gros travaux à prendre éventuellement en charge, les impayés de loyers, la vacance locative… Il faut avoir en tête que ces événements impactent le rendement du bien à la baisse. Beaucoup d’investisseurs confondent rendement et rentabilité. La rentabilité intègre le rendement pendant toute la durée de détention mais elle tient aussi compte de la plus-value (ou de la moins-value) à la revente. Il est donc impossible de la calculer avant d’avoir effectivement revendu le bien.

L'essentiel à retenir

L’immobilier locatif est plébiscité par les épargnants français.
Pourtant, ces derniers surestiment souvent son rendement.
Il est essentiel de faire attentivement ses calculs avant de signer.

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