Immobilier: quel poids doit-il avoir dans un patrimoine?

La pierre est le placement préféré des Français. Toutefois, si elle pèse trop lourd dans leur patrimoine, elle peut entraîner des situations financières critiques.

Août 2023

C’est l’étape numéro un de la constitution d’un patrimoine : grâce à l’effet de levier du crédit, l’immobilier permet aux Français de s’enrichir sensiblement. Pourtant, il engendre des coûts et il est soumis aux aléas du marché.

En 2021, l’immobilier représentait 62% du patrimoine des Français, selon l’Insee. Ce chiffre est constant depuis 15 ans. Il prouve que l’attrait pour la pierre est stable. Pour autant, avoir trop d’immobilier peut aussi mettre les épargnants en situation de risque.

L’immobilier, un investissement à privilégier

Pour se constituer un patrimoine, l’acquisition d’un bien immobilier - principalement la résidence principale - est souvent la première composante à laquelle il faut songer. L’offre de crédit fait profiter les acquéreurs d’un incroyable effet de levier. C’est-à-dire qu’il leur permet de profiter d’un bien immobilier avant d’en payer intégralement le prix.

L’immobilier permet aux jeunes acquéreurs d’épargner chaque mois des montants importants et donc de se constituer rapidement un patrimoine assez conséquent. L’immobilier est une solution à privilégier pour placer ses fonds. Il est même possible, au fil du temps, de saturer sa capacité de crédit pour investir dans un bien à mettre en location. Là, une grande partie des mensualités sont prises en charge par le locataire.

Être propriétaire implique des coûts importants qu’il faut anticiper

Faire l’acquisition d’un bien immobilier génère aussi d’importants coûts annexes, pas toujours anticipés par les acquéreurs :

Des travaux d’entretien, de copropriété ou d’entretien parfois sous-estimés,
Des vacances locatives ou des défauts de paiement pour les biens locatifs,
Des taxes foncières,
L’impôt sur la fortune immobilière, quand la valeur du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros pour un ménage (la résidence principale profite d’un abattement de 30%),
Un impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les loyers pour les biens locatifs,
Une fiscalité sur la plus-value pour les résidences secondaires et les biens locatifs. Elle diminue avec les années de détention, mais il faut compter 22 ans pour effacer l’impôt et 30 ans pour s’affranchir des prélèvements sociaux.

Avec tous ces coûts de détention, l’immobilier impose de détenir aussi d’importantes liquidités, notamment pour faire face aux dépenses d’entretien. Ainsi, lorsque la part d’immobilier dépasse les 95% d’un patrimoine brut (sans tenir compte de la dette), les sommes destinées à faire face aux accidents sont souvent sous-dimensionnées. L’épargnant risque de se retrouver en difficulté au premier imprévu.

Pour les épargnants les plus seniors, il faut aussi anticiper ses coûts de transmission. En effet, contrairement à un contrat d’assurance-vie permettant de laisser des sommes non imposées à ses proches, l’immobilier entre dans les successions. Or, bien souvent, les héritiers se retrouvent avec des maisons et des appartements valant cher, sans disposer de liquidités pour acquitter les droits de succession.

Un bon patrimoine est un patrimoine diversifié

La sagesse serait donc d’alléger son portefeuille immobilier après 70 ans. Schématiquement, les droits de succession les plus fréquemment payés par les enfants s’élèvent à 20% du patrimoine transmis. La logique voudrait donc que l’immobilier ne dépasse pas les 80% du patrimoine des investisseurs seniors.

Avant de signer l’achat d’un nouveau bien, il faut aussi garder en tête que l’immobilier est soumis à des aléas de marché. Quand un acquéreur achète au plus haut, il doit attendre de longues années pour ne pas encaisser une perte financière importante à la revente. Ceci dit, certains investisseurs envisagent l’immobilier comme une valeur refuge. En effet, il s’agit d’un bien tangible, répondant à un besoin immuable de la nature humaine. Le marché ne peut donc pas s’écrouler définitivement.

Enfin, même pour l’immobilier, il faut avoir à l’esprit la règle d’or de l’investisseur : diversifier ses placements. Plus le montant du patrimoine progresse, plus la proportion de patrimoine immobilier doit diminuer, au profit des investissements financiers.

L'essentiel à retenir

L’immobilier permet de se constituer en quelques années un patrimoine significatif.
Pourtant il pèse souvent trop lourd dans le patrimoine des Français.
Il ne faut pas oublier les coûts de détention (entretien, fiscalité…).
Il est important de conserver un patrimoine diversifié, surtout au moment d’anticiper sa transmission.

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