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Immobilier locatif LMNP

La Location en Meublé Non Professionnelle séduit beaucoup d’investisseurs.
Septembre 2021

Terre d'Epargne

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est particulièrement appréciée des investisseurs. Elle présente peu de contraintes en termes de durée de location. Et, sans offrir d’avantage fiscal particulier, elle peut bénéficier d’une imposition très légère.

Parmi tous les dispositifs d’immobilier locatif existants, celui de la location meublée non professionnelle est très apprécié des investisseurs. Il consiste à mettre à la disposition d’un locataire un logement meublé et équipé.

Le bail en Location Meublée Non Professionnelle dure un an

Aucune contrainte n’est imposée quant au type de logement: neuf ou ancien, avec ou sans travaux, tous les biens immobiliers peuvent être concernés à condition de correspondre aux critères d’un logement décent. A la différence d’un bail en location nue qui dure trois ans, un bail de location meublée dure un an, renouvelable. Cela laisse au propriétaire davantage de souplesse pour, le cas échéant, récupérer son bien pour lui ou un membre de sa famille.

Un autre aspect de la LMNP séduit particulièrement les investisseurs : sa fiscalité. Si elle ne confère aucune réduction, elle peut avoir une imposition assez légère. Les loyers encaissés, aux yeux de l’administration fiscale, sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le propriétaire a deux solutions pour les déclarer : le régime simplifié, appelé micro-BIC, ou le régime réel.

Lorsque le propriétaire déclare ses revenus en micro-BIC, un abattement de 50% est appliqué par l’administration fiscale. Il est censé couvrir l’ensemble des frais auxquels fait face le propriétaire (impôts locaux, charges de copropriété, travaux d’entretien, renouvellement des meubles…). Ensuite, les 50% restants sont ajoutés à ses autres revenus, et l’impôt est calculé sur le montant total de ses revenus, selon le barème progressif en vigueur. Par ailleurs, le propriétaire devra payer 17,2% de prélèvements sociaux, qui seront calculés, eux aussi, sur la moitié du montant réellement encaissé.

Le régime réel permet d’amortir le bien

Le bailleur a aussi la possibilité, sur option, de déclarer ses bénéfices industriels et commerciaux sous le régime réel. Dans ce cas, pour connaître le bénéfice imposable, il suffit de soustraire aux recettes l’ensemble des dépenses liées au logement. Ceci inclut les travaux, bien sûr, mais aussi les intérêts d’emprunt lorsque le bien immobilier est acheté à crédit, le montant des assurances, les charges de copropriété, les impôts locaux, et surtout, l’amortissement du bien.

Comme dans toute activité commerciale, il est en effet possible d’amortir le bien. Ce procédé s’applique sur le bâti, qui se dégrade avec le temps, mais pas sur le foncier. En pratique, la plupart des professionnels considèrent que le bâti vaut 70% du prix de vente, et ils l’amortissent sur une durée s’étalant de 25 à 40 ans.

Généralement, le régime réel permet de réduire les bénéfices imposables à la portion congrue, voire de les faire disparaître totalement. Le bénéfice imposable est alors soumis à 17,2% de prélèvements sociaux et imposé comme les autres revenus. S’il y a un déficit, c’est-à-dire si les dépenses déclarées sont supérieures aux recettes encaissées, il est possible de le reporter sur les revenus de même nature (c’est-à-dire uniquement les bénéfices industriels et commerciaux) pendant les dix années suivantes.

Précision importante: le régime réel implique de faire appel à un expert-comptable pour les déclarations. Néanmoins, deux tiers des honoraires peuvent être déduits de l’impôt global. Attention toutefois, certains Loueurs en Meublés Non Professionnels (LMNP) peuvent, si leur situation professionnelle ou familiale change, devenir Loueurs en Meublé Professionnels (LMP) sans le vouloir.

L'essentiel à retenir

  • Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet de louer n’importe quel type de bien meublé.
  • Le bail en location meublée est d’un an, contre trois ans pour la location nue.
  • Les revenus issus du loyer étant considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux, il est possible d’amortir le bien lorsque l’on calcule son bénéfice.
  • Cela permet souvent d’amoindrir le montant imposable.
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