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Juridique
La location saisonnière dans l’impasse?
Face au durcissement de la réglementation relative à la location saisonnière, les propriétaires immobiliers et futurs investisseurs cherchent des solutions alternatives.
Février 2022
L’encadrement de la location de courte durée peut pénaliser les propriétaires et la vacance locative surtout en période de pandémie. Elle impacte de manière importante et durable le tourisme et les investisseurs locatifs se tournent vers des alternatives pour renouer avec la rentabilité de leurs biens immobiliers.
Ces dernières années, la location saisonnière a connu un essor sans précédent. Ce marché a attiré de nouveaux investisseurs même si le secteur est soumis aux aléas de la crise sanitaire.
L’encadrement des locations saisonnières
Le mouvement a été facilité et amplifié par l’arrivée en France de la start-up californienne AirBnB. Entre 2019 et 2021, date du déploiement de la plateforme en France, l’offre de meublés de tourisme à Paris est ainsi passée de 20.000 à 88.000 logements et a atteint 120.000 résidences saisonnières pour l’ensemble de la région Île-de France1. Selon les Pouvoirs Publics, ce phénomène participe à la pénurie de logements d’habitation longue durée traditionnels et par ricochet à l’augmentation des loyers. Le législateur a régulé le marché de la location saisonnière, un objectif reconnu d’intérêt général par le juge européen2.
Une réglementation de la location saisonnière spécifique aux zones tendues
Le législateur fait une distinction entre les résidences principales et les résidences secondaires. Les premières peuvent être louées un maximum de 120 jours par an. Les secondes, auxquelles sont assimilés les investissements locatifs, ne sont soumises à aucun plafond de durée de location, mais elles doivent respecter une réglementation exigeante. En effet, l’activité de location saisonnière doit être déclarée à la mairie de la commune où est situé le logement. Comme Paris, de nombreuses villes ont mis en place un dispositif d'enregistrement des meublés touristiques, avec attribution d'un numéro devant figurer sur l'annonce. En outre, sur certains territoires, lorsque le logement est à usage d'habitation, le bailleur doit obtenir une autorisation préalable de changement d'usage en local commercial.
En pratique, le propriétaire doit transformer en local d’habitation un local commercial d’une surface équivalente à la surface vouée à la location saisonnière. À défaut de détenir un tel bien dans son patrimoine, il doit présenter un titre de compensation ou de commercialité. Dans certains arrondissements parisiens, ces règles de compensation sont renforcées: 1m2 de local commercial doit alors être compensé par 2m2 de local d’habitation, voire 3m2). En outre, il peut être exigé que la moitié au moins de la surface du bien concerné soit compensée au sein du même arrondissement. Cette législation contraignante, à laquelle s’ajoute la crise sanitaire a conduit nombre d’investisseurs à revoir leur business model pour envisager d’autres alternatives.
En pratique, le propriétaire doit transformer en local d’habitation un local commercial d’une surface équivalente à la surface vouée à la location saisonnière. À défaut de détenir un tel bien dans son patrimoine, il doit présenter un titre de compensation ou de commercialité. Dans certains arrondissements parisiens, ces règles de compensation sont renforcées: 1m2 de local commercial doit alors être compensé par 2m2 de local d’habitation, voire 3m2). En outre, il peut être exigé que la moitié au moins de la surface du bien concerné soit compensée au sein du même arrondissement. Cette législation contraignante, à laquelle s’ajoute la crise sanitaire a conduit nombre d’investisseurs à revoir leur business model pour envisager d’autres alternatives.
La location meublée longue durée alternative à la location saisonnière
Dans ce contexte, les bailleurs envisagent des alternatives pour renouer avec la rentabilité. Nombre d’entre eux se sont rabattus sur la location meublée classique. Dès mai 2020, le site seloger.fr a relevé une nette hausse de l'offre de location de logements meublés, avec une progression de +50% de l’offre diffusée par rapport à la moyenne des mois précédents. La location meublée s’avère sécurisante pour les investisseurs, parce qu’elle limite considérablement la vacance locative. Elle est en outre valorisée par les investisseurs pour sa flexibilité avec des durées de location courte allant d’un mois avec un bail mobilité, à un an avec un bail classique, à neuf mois dans le cadre d’un bail étudiant. En outre, la location meublée longue durée est financièrement attractive puisque le loyer est supérieur à celui d’une location classique (+15%, en moyenne). Elle est également fiscalement intéressante en permettant au propriétaire d’intégrer les meubles dans le calcul des frais d’amortissement du bien.
L'essentiel à retenir
- La législation relative à la location saisonnière de meublés de tourisme se durcit.
- Cet encadrement renforcé de la location saisonnière peut décourager certains investisseurs locatifs.
- Nombre d’entre eux se tournent vers l’alternative de la location meublée de longue durée pour rentabiliser leur bien immobilier.
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