Pinel: les évolutions à venir du dispositif fiscal

Les contours de l’aide fiscale à l’investissement locatif intermédiaire dans l’immobilier neuf changeront en profondeur à partir de 2023.

Février 2022

Terre d'Epargne

Le dispositif Pinel se transforme et son avantage fiscal diminuera à partir de 2023. Parallèlement, le Gouvernement travaille sur un nouveau dispositif dit «Super Pinel» ou «Pinel +» conditionné notamment par les qualités environnementales des constructions.

De Robien, Scellier, Duflot, Besson, Denormandie, Pinel… les aides fiscales à l’investissement locatif se succèdent avec plus ou moins de succès auprès des investisseurs.

Succès du dispositif Pinel pour le marché de l’immobilier neuf

Depuis 2014, la réduction d’impôt sur le revenu Pinel incite les particuliers à investir dans l’immobilier locatif neuf, dans les zones tendues. Recentré en 2021 sur les bâtiments d’habitation collectifs, le dispositif impose des plafonds de loyers et de ressources des locataires pour faire émerger une offre de logements dans le secteur intermédiaire. Sa généreuse réduction d’impôt attire les investisseurs et le dispositif Pinel a représenté une vente sur deux en 2019¹.

Calculée sur le prix d’acquisition du logement, la réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement de location pris par le propriétaire. Elle s’élève à 12% du coût total d’acquisition pour un engagement locatif de 6 ans, à 18% pour 9 ans, et à 21% pour un engagement locatif de 12 ans. Le propriétaire s’engage à louer le logement pendant une durée initiale de 6 ou 9 ans, période à l’issue de laquelle il peut proroger son engagement pour une ou deux périodes triennales, sans excéder 12 ans.

Des plafonds à la baisse à prendre en compte par les investisseurs

L’avantage fiscal est soumis à un double plafond. D’une part, l’investissement est pris en compte dans la limite de 300.000 euros par an, d’autre part, le prix au mètre carré est limité à 5500 euros, quelle que soit la zone où est situé le logement. Par ailleurs, le dispositif entre dans le plafond annuel global des niches fiscales de 10 000 euros applicable par foyer.

Le dispositif Pinel devait initialement prendre fin le 31 décembre 2020. La loi de Finances pour 2021 l’a prorogé jusqu'à fin 2024 mais en réduisant progressivement l’économie d’impôt rattachée à l’opération d’investissement immobilier. Ainsi, lorsque l’engagement de location dure 6 ans, le taux actuel de 12% passera à 10,5% dès 2023 et à 9% en 2024. Lorsque l’engagement de location dure 9 ans, le taux de 18% diminuera à 15% en 2023 puis à 12% en 2024. En cas de prorogation triennale, le taux de 3% baissera à 2,5 puis 2%.

Le futur «Super Pinel» ou «Pinel +»

Pour bénéficier d’une réduction d’impôt à taux plein les investisseurs doivent donc concrétiser leur projet d’acquisition en 2022. Ils peuvent aussi se tourner vers le dispositif Denormandie dédié à l’immobilier ancien à rénover car ce dernier n’est pas concerné par la baisse des taux de réduction d’impôt. Il présente la même réduction d’impôt que le Pinel actuel.

La réflexion pour le dispositif «Super Pinel», ou «Pinel +» en cours d’élaboration par le Gouvernement a été lancée début 2021 par la ministre déléguée au Logement, Emmanuelle Wargon. Dans le cadre du projet «Habiter la France de demain», les pouvoirs publics souhaitent améliorer certaines qualités intrinsèques des logements neufs. Deux nouveaux critères vont donc servir à paramétrer le futur Pinel: la superficie et l’exigence environnementale. Ainsi, à partir de 2023, pour ouvrir droit à la réduction d’impôt à taux plein, les logements devront respecter certaines normes environnementales (non encore précisées à ce jour) et présenter des surfaces minimales déterminées par typologie de logement. Pour les T1, 28 m2, pour les T2, 45 m2, pour les T3, 62 m2, pour les T4, 79 m2 et pour les T5, 96 m2. À partir du T3 le logement devra comprendre un espace extérieur privatif et une double exposition.

L'essentiel à retenir

Les investissements locatifs en Pinel réalisées en 2022 bénéficient encore de la réduction d’impôt au taux plein.
À partir de 2023, la réduction d’impôt du dispositif Pinel est dégressive, avant de s’éteindre en 2025, sauf à ce que le logement remplisse de nouveaux critères de superficie et d’exigence environnementale.
L’investissement Denormandie dans l’ancien n’est pas concerné par ces réformes.

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