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Fiscalité
Fiscalité d’une SCI : est-ce si avantageux ?
Les investisseurs ne doivent pas surestimer les avantages fiscaux d’une SCI.
Août 2023
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) présentent de nombreux avantages sur le plan civil. Parmi les épargnants, beaucoup pensent qu’elle leur permettra d’alléger leurs impôts. Pourtant, les avantages fiscaux de la SCI ne sont pas aussi clairs.
Une SCI interpose une personne morale entre les propriétaires de parts et le (ou les) bien(s) immobilier(s) détenu(s) par la société. Elle permet de dissocier la propriété et le pouvoir de gestion. Elle constitue ainsi un outil idéal pour la détention d’un bien immobilier familial, surtout quand les associés sont nombreux.
Investir dans une SCI peut faire augmenter le montant annuel de vos impôts
Un épargnant investissant au capital d’une SCI pour faire baisser son impôt pourrait être déçu. Une SCI familiale est souvent imposée au régime de l’impôt sur le revenu. Les associés voient donc leurs impôts sur le revenu augmenter. En contrepartie, la SCI n’est pas imposée à l’impôt sur les sociétés. Les bénéfices sont répartis entre les propriétaires au prorata du nombre de parts possédé par chacun. Cela vaut même si la SCI choisit de ne distribuer aucun revenu aux associés et de mettre tous les bénéfices en réserve. Les propriétaires des parts sont imposables sur les revenus fonciers pouvant potentiellement leur revenir. Y compris s’ils ne reçoivent rien.
Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est fiscalement plus souple
Pour se donner davantage de latitude, les associés peuvent décider que la SCI opte pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). Les bénéfices sont alors imposés comme pour toute autre société. Lorsque le bénéfice est inférieur à 42.500 euros, l’impôt est de 15%. La tranche supérieure est taxée à 25%. Les entreprises dont le chiffre d’affaires est supérieur à 10 millions d’euros sont toujours imposées au taux de 25%.
Les années où les propriétaires des parts peuvent obtenir un revenu important, ils peuvent décider de ne pas se distribuer de dividendes. Ainsi, ils n’alourdissent pas leur fiscalité. Les propriétaires choisissent plutôt de se rémunérer les années où leur activité professionnelle est moins florissante. Ils sont alors taxés à 30% sur la part reçue : 12,8% d’impôt forfaitaire sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux. Sur option, ils peuvent soumettre leurs dividendes au barème progressif de l’impôt sur le revenu, mais cette solution est avantageuse seulement pour ceux étant très faiblement imposés. Dans tous les cas, les prélèvements sociaux restent dus.
Le choix de soumettre une SCI à l’impôt sur les sociétés donne donc plus de souplesse dans la distribution des dividendes.
La revente d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peut avoir de lourdes conséquences fiscales
Pourtant, le choix de l’impôt sur les sociétés présente un inconvénient très fort, souvent sous-estimé. Lorsque la société revend le bien immobilier, elle risque de payer un impôt très important sur la plus-value encaissée. En effet, aucun abattement pour durée de détention ne s’applique pour les sociétés.
Rappel : Les plus-values immobilières réalisées par des particuliers, en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, bénéficient d’abattements pour durée de détention. Elles sont totalement exonérées d’impôt sur le revenu au bout de 22 années de détention, et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Pour calculer le montant de la plus-value imposable pour une SCI, l’administration fiscale utilise une méthode de calcul spéciale. Comme la société amortit son immobilier, le total des amortissements depuis le début de la détention est déduit du prix d’acquisition. Ainsi, un immeuble payé 200 000 euros et amorti à hauteur de 150 000 euros est comptabilisé comme ayant coûté 50 000 euros. Si la valeur au jour de la revente s’élève à 300 000 euros, la plus-value imposable est donc de 250 000 euros. Ainsi, le montant sur lequel est calculée la plus-value peut être très élevé. La plus-value est ensuite ajoutée aux bénéfices de l’exercice en cours et est imposée comme telle.
Rappel : Les plus-values immobilières réalisées par des particuliers, en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, bénéficient d’abattements pour durée de détention. Elles sont totalement exonérées d’impôt sur le revenu au bout de 22 années de détention, et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Pour calculer le montant de la plus-value imposable pour une SCI, l’administration fiscale utilise une méthode de calcul spéciale. Comme la société amortit son immobilier, le total des amortissements depuis le début de la détention est déduit du prix d’acquisition. Ainsi, un immeuble payé 200 000 euros et amorti à hauteur de 150 000 euros est comptabilisé comme ayant coûté 50 000 euros. Si la valeur au jour de la revente s’élève à 300 000 euros, la plus-value imposable est donc de 250 000 euros. Ainsi, le montant sur lequel est calculée la plus-value peut être très élevé. La plus-value est ensuite ajoutée aux bénéfices de l’exercice en cours et est imposée comme telle.
La résidence principale en SCI prive les propriétaires de deux abattements fiscaux importants
Certains pensent aussi qu’ils peuvent voir leur impôt fondre en logeant leur résidence principale dans une SCI. Dans la mesure où ce bien immobilier ne leur rapporte pas de loyer, cela n’est, en réalité, pas le cas.
Par ailleurs, la SCI les prive de deux abattements fiscaux non négligeables. Les particuliers soumis à l’impôt sur la fortune immobilière peuvent minorer la valeur de leur résidence principale de 30% dans leur déclaration d’IFI. Au moment de leur décès, on applique un abattement de 20% sur le montant de cette même résidence principale pour calculer l’actif successoral. Si le bien est détenu par une SCI, ces deux abattements disparaissent.
Par ailleurs, la SCI les prive de deux abattements fiscaux non négligeables. Les particuliers soumis à l’impôt sur la fortune immobilière peuvent minorer la valeur de leur résidence principale de 30% dans leur déclaration d’IFI. Au moment de leur décès, on applique un abattement de 20% sur le montant de cette même résidence principale pour calculer l’actif successoral. Si le bien est détenu par une SCI, ces deux abattements disparaissent.
L'essentiel à retenir
- En matière de fiscalité des SCI, les idées reçues sont légion.
- Si une Société Civile Immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu, elle oblige les associés à déclarer des revenus fonciers.
- Une SCI prive le propriétaire de deux abattements importants si c’est la résidence principale qui est logée dans la société.
- Si une SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, sa fiscalité peut être plus facilement pilotée au gré des bonnes et des mauvaises années.
- L’impôt sur la plus-value à la revente d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peut être très élevé.
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