Tutoriel : comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière ?

L’ensemble des prélèvements obligatoires sur la plus-value immobilière peut atteindre 36,2%. Toutefois, la fiscalité est applicable seulement sur une partie de la plus-value. Elle diminue en fonction de la durée de détention du logement.

Août 2023

Terre d'Epargne

Avec 19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux, la taxation de la plus-value immobilière effraie souvent les propriétaires immobiliers souhaitant vendre. En réalité, la plus-value imposable peut diminuer fortement, surtout quand le bien est détenu depuis longtemps.

Nombre des vendeurs mettant un bien immobilier sur le marché sont soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière. Parfois, ils ont parfois du mal à évaluer son montant. Voici la méthode de calcul.

Impôt sur la plus-value immobilière : de quoi s’agit-il ?

L’impôt sur la plus-value immobilière concerne les résidences secondaires, les biens locatifs… Elle s’applique quand le propriétaire détient son bien immobilier depuis moins de 30 ans. Au-delà, le vendeur est exonéré de l’impôt. L’impôt sur la plus-value immobilière ne s’applique pas aux vente de résidences principales.

Dans certaines situations, la plus-value issue de la première vente d’une résidence secondaire peut être exonérée. L’exonération s’applique si :

Le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale, ou ne l’a pas été au cours des quatre années précédant la transaction,
Le vendeur remploie le prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, pour l’acquisition ou la construction de sa résidence principale. L’exonération est limitée à la fraction du prix effectivement réemployé pour l’acquisition.

Pour évaluer sa taxation, il convient en premier lieu de calculer la plus-value nette du propriétaire. Il s’agit de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Toutefois, le vendeur doit tenir compte de quelques subtilités.

Calculer la plus-value : déterminer les frais d’acquisition, de vente et de travaux

Le prix d’achat retenu pour un bien immobilier est plus élevé que celui notifié dans l’acte notarié. En effet, lorsqu’un particulier achète un bien immobilier, il paie des frais d’acquisition. Il fait aussi souvent des travaux. Au prix d’achat, il faut donc ajouter :

Un forfait de 7,5%, correspondant aux divers frais d’acquisition (notaire, droits de mutation…), ou leur montant réel s’il est plus élevé. C’est le cas lorsqu’un bien a été reçu par succession, les droits de succession pouvant être importants.
Le montant des travaux d’amélioration, d’agrandissement, de construction et de reconstruction, à condition de pouvoir les justifier sur factures et de ne pas les avoir déduits du revenu imposable, pour les biens locatifs.
À défaut de pouvoir produire les factures, au bout de cinq ans de détention, il est possible d’appliquer un forfait pour les travaux de 15%, sans avoir besoin de fournir de justificatifs. Ainsi, une personne ayant déjà déduit le prix des travaux de son revenu imposable peut utiliser ce forfait.

De son côté, le prix de vente retenu peut être minoré de tous les frais payés par le vendeur pour la mise en vente :

Les frais d’agence,
Les frais de diagnostics.

Et, éventuellement :

Les frais de mainlevée d’hypothèque,
Les honoraires d’architecte si un permis de construire est nécessaire,
L’indemnité d’éviction attribuée au locataire pour qu’il libère les lieux plus rapidement.

Avec un prix d’achat majoré et un prix de vente minoré, la plus-value nette est plus faible que la plus-value brute.

2e étape du calcul de l’impôt sur la plus-value : appliquer les abattements fiscaux

Une fois la plus-value nette déterminée, il faut calculer le montant de l’impôt et celui des prélèvements sociaux. Avant cela, des abattements pour durée de détention s’appliquent sur ces deux formes de taxation.

Les abattements suivants ont cours en matière d’impôt sur le revenu :

De la première à la cinquième année de détention incluse : 0% d’abattement,
Au-delà de cinq ans et jusqu’à la vingt-et-unième année de détention incluse : 6% d’abattement/an,
Pour la vingt-deuxième année de détention : 4% d’abattement/an.

Par exemple, un bien détenu pendant quinze ans se voit appliquer un abattement sur la plus-value de 6% par an pendant dix ans, soit 60% d’abattement. Si la plus-value nette est de 100.000 euros, la plus-value taxable à l’impôt sur le revenu s’élève à 40.000 euros. s

Pour calculer les prélèvements sociaux, les abattements sont différents :

De la première à la cinquième année de détention incluse : 0% d’abattement,
Au-delà de cinq ans et jusqu’à la vingt-et-unième année de détention incluse : 1,65% d’abattement par an,
Pour la vingt-deuxième année de détention : 1,60% d’abattement,
Au-delà de la vingt-deuxième année et jusqu’à la trentième année de détention incluse : 9% par an.

Pour 100.000 euros de plus-value nette au bout de quinze ans de détention, l’abattement est de 1,65% pendant dix ans, soit 16,5%. Cela représente 16.500 euros. Dans notre exemple, le montant soumis aux prélèvements sociaux est de 83.500 euros. La somme obtenue après les abattements est taxée au titre des prélèvements sociaux à 17,2%. Dans cet exemple, l’impôt sur le revenu est de 7600 euros et le montant des prélèvements sociaux s’élève à 14.362 euros.

Si plus-value nette soumise à l’impôt sur le revenu est supérieure à 50.000 euros (après abattements), elle est soumise à la taxe sur les plus-values immobilières élevées. Cette surtaxe est calculée à partir d’un barème progressif allant de 2% à 6%.

L'essentiel à retenir

Lorsqu’il ne s’agit pas de la résidence principale, la plus-value réalisée sur la vente d’un bien immobilier est imposable.
Le montant de la plus-value nette prend en compte les frais d’acquisition, de vente et le montant des travaux : il est toujours plus faible que la plus-value brute.
L’impôt à payer s’efface au bout de 22 années de détention.
Il faut être propriétaire du bien pendant trente ans pour ne plus être soumis aux prélèvements sociaux.

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