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Investissements dans l’hôtellerie: les investisseurs s’y retrouvent-ils?

Les investissements dans l’hôtellerie voient leur rentabilité affectée par la pandémie.
Septembre 2021

Terre d'Epargne

L’investissement dans l’hôtellerie était en vogue avant le début de la pandémie. Il alliait le caractère sécurisant de la pierre et les perspectives de développement de l’exploitation. Toutefois, la pandémie a mis à mal les projections économiques des épargnants.

Ce placement a attiré les investisseurs pendant de nombreuses années. L’hôtellerie cumulait les avantages. En premier lieu, elle offrait la sécurité d’actifs immobiliers solides. Ensuite, elle permettait d’investir également dans un fonds de commerce et de profiter du potentiel de développement de la société d’exploitation.

L’investissement dans l’hôtellerie était réservé à des investisseurs aisés

L’idée était alors, avec des travaux et un service revu à la hausse, de faire monter l’établissement en gamme, de facturer les nuitées plus cher et de faire grimper le chiffre d’affaires de la société. A la clé, de solides perspectives de plus-values, non seulement sur l’immobilier, mais aussi sur le fonds de commerce. En outre, ce placement présentait un atout fiscal important pour les entrepreneurs qui vendaient leur société. En effet, s’ils réinvestissaient le fruit de leur vente dans une autre société, ils profitaient d’un report d’imposition sur la plus-value.

En contrepartie de ces belles promesses, les investisseurs laissaient du temps aux opérateurs pour rénover et rentabiliser les biens. Ils ne touchaient les fruits de leur placement qu’à la revente de l’hôtel. En outre, le ticket d’entrée était élevé (quelques dizaines et plus souvent quelques centaines de milliers d’euros). Ce type d’investissement était donc réservé à une clientèle aisée.

Cependant, les perspectives étaient juteuses : entre 4 et 5% par an attendus sur l’immobilier, et 2 et 4% par an pour l’exploitation. Avec certaines opérations, le seuil de 10% de rentabilité moyenne par an était même atteint.

Les effets dévastateurs de la pandémie sur le secteur hôtelier

C’était sans compter sur la pandémie et ses effets dévastateurs sur le tourisme. Entre 2019 et 2020, selon l’Insee, le nombre de nuitées hôtelières en France a chuté de 50,4%. Le chiffre atteint même 65,1% de baisse pour l’Ile-de-France. Ce trou d’air s’explique: les segments de marché les plus touchés sont celui de l’hôtellerie de luxe, qui attirait une clientèle étrangère en voyage, mais aussi celui du tourisme d’affaires. Une grande partie de ces établissements étaient concentrés en région parisienne.

Comme les autres entreprises, les hôtels ont bénéficié des dispositifs de soutien à l’économie, et certains ont passé le cap sans trop d’encombre. C’est le cas des établissements d’entrée et de milieu de gamme, ayant notamment profité des embellies estivales. Toutefois, les chiffres d’affaires ne sont pas les mêmes qu’avant la pandémie et les résultats d’exploitation sont en baisse. Selon le spécialiste d’immobilier d’entreprise CBRE il ne faut pas attendre de retour à un «niveau égal à celui d’avant pandémie» avant 2024.

Ainsi, pour les investisseurs, cela se traduit par un important manque à gagner, à la fois pour la société d’exploitation, mais aussi pour la location des murs, car souvent les loyers sont indexés sur le chiffre d’affaires. Pour certains établissements, la revente risque donc d’être un peu délicate, car il est difficile, en 2021, de faire de réelles projections sur les taux d’occupation futurs. Certains professionnels prévoient qu’en lieu et place des 7% de rentabilité annuelle, il faudra plutôt prévoir autour de 4 ou 5% de performance moyenne annuelle. 

Cette performance est plutôt remarquable comparée aux taux négatifs des emprunts d’Etat. Mais, elle est décevante pour des investisseurs qui ont immobilisé leur épargne pendant cinq, huit ou dix ans.

L'essentiel à retenir

  • L’investissement dans les murs et les sociétés d’exploitation d’hôtels était très couru avant la pandémie.
  • L’épidémie a porté un coup sévère à la fréquentation de certains établissements hôteliers.
  • Les rendements du marché hôtelier ne sont plus les mêmes et les espoirs de rentabilité à la revente ont baissé.
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