La subida de precios es ya una preocupación mundial. Y, cuando la inflación se dispara, los inversores tienen pocos lugares donde refugiarse. El sector inmobiliario podría ofrecer una cobertura parcial. Particularmente en este momento de gran incertidumbre, no solo en lo que respecta a la inflación y al crecimiento, sino también a la geopolítica, el coronavirus y más.
En tiempos de turbulencia económica, la gente suele recurrir a los activos inmobiliarios –incluidos los ladrillos y el cemento– como depósitos de valor tangibles. Cuando la inflación va en aumento, se aplica un razonamiento similar.
El sector inmobiliario no es en absoluto la cobertura perfecta frente a las presiones inflacionistas. Pero, a largo plazo, los alquileres y el valor de los inmuebles suelen aumentar junto con otros precios, lo que da a los rendimientos inmobiliarios una correlación positiva con la inflación.
Cuando la inflación se sobrecalienta, los inversores tienen pocos lugares donde refugiarse. El sector inmobiliario podría ofrecer una cobertura parcial.
Evidentemente, no existen dos períodos históricos iguales. No obstante, creemos que las circunstancias actuales ofrecen un contexto que también parece favorable para el sector inmobiliario, especialmente frente a otras clases de activos. Esto obedece a varias razones. En primer lugar, aunque el crecimiento global se ha ralentizado, existe una demanda acumulada de inmuebles comerciales y residenciales en la mayoría de los sectores. Esto se produce tras un período de dos años en el que la oferta de edificios nuevos prácticamente se quedó estancada debido al parón en la construcción provocado por la COVID-19.
En segundo lugar, si bien existe incertidumbre sobre si los bancos centrales pueden lograr el equilibrio adecuado entre controlar la inflación y evitar la recesión, existe un amplio consenso sobre un punto. Se prevé que la inflación superará las subidas de los tipos de interés, sobre todo en Europa. Este desequilibrio es bueno para los gobiernos muy endeudados ya que, de hecho, devalúa la carga de su deuda. Y también es propicio para el sector inmobiliario, ya que la inflación contribuye a empujar los alquileres al alza mientras el coste de financiación aumenta a un ritmo más moderado. Esta dinámica debería, a su vez, ayudar a mantener un límite en las tasas de capitalización, o límites máximos –efectivamente, el rendimiento de los bienes raíces, medido como el resultado de explotación neto y el valor de la propiedad– y respaldar los precios de los bienes raíces.
Según nuestra experiencia en anteriores ciclos de subidas de tipos, los tipos de interés deben subir más de 150 puntos básicos antes de que eso se refleje en las tasas de capitalización. A día de hoy, incluso tras el tono restrictivo de los últimos comentarios del Banco Central Europeo, los mercados tan solo descuentan subidas de 75 puntos básicos hasta finales de año1.
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