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Este contenido es únicamente para inversores de tipo: Intermediario financiero y Inversor institucional.

Inversión inmobiliaria Core Plus

Julio 2022
Material de marketing

Inversión inmobiliaria europea: la oportunidad core plus

En un mundo de mercados volátiles y de inflación en aumento, la inversión inmobiliaria core plus puede ofrecer a los inversores ventajas de diversificación, protección frente a la inflación y un flujo de ingresos sólido y sostenible.

Ha sido un primer semestre difícil para los inversores. La inflación va en aumento, los mercados han sido volátiles y los activos que normalmente no fluctúan al unísono han hecho precisamente eso, complicando los esfuerzos por mantener las carteras diversificadas. 

En este contexto, la inversión inmobiliaria destaca por su capacidad para generar rentabilidades que no están muy correlacionadas ni con las de la renta variable ni con las de la renta fija (véase el gráfico).

Ventajas de diversificación
Correlación de los activos inmobiliarios
Fuente: Pictet Asset Management, a 31/12/2020; Activos inmobiliarios: índice inmobiliario NCREIF; Renta variable global: MSCI World; Renta variable emergente: MSCI EM; Deuda pública: JPMGGBI; Bonos corporativos: Barclays Glb Agg Corp TR; REITS: FTSE NAREIT All Equity REITS TR. REITS = Fondos de inversión inmobiliaria. Tenga en cuenta que las rentabilidades pasadas no son una garantía de rentabilidades futuras.

Y, aunque no es la cobertura perfecta frente a la inflación, el sector inmobiliario ofrece cierta protección frente a las subidas de precios en forma de alquileres ligados a la inflación.

Además, las oportunidades de inversión en el sector inmobiliario están aumentando, principalmente porque está cambiando lo que las empresas y los propietarios quieren del entorno construido.

La demanda de edificios comerciales y residenciales más eficientes y respetuosos con el medio ambiente es cada vez mayor, mientras que los avances tecnológicos y las nuevas prácticas de trabajo flexible hacen que las personas tengan ahora necesidades diferentes en lo que respecta a sus hogares, oficinas y destinos de ocio.

Las carteras inmobiliarias core plus ofrecen una vía para aprovechar estas oportunidades. Estas inversiones no solo se benefician de unos alquileres seguros y a largo plazo, sino que también ofrecen la posibilidad de aumentar las rentabilidades mediante la remodelación, el reposicionamiento o la rehabilitación.

Oportunidad ecológica

A raíz de la pandemia, la población es más consciente que nunca de la necesidad –y la urgencia– de proteger el medio ambiente. El sector inmobiliario tiene un importante papel que desempeñar en este sentido. En la Unión Europea, los edificios representan el 40% del consumo energético total, el 36% de las emisiones de CO2 y más de la mitad del uso de electricidad de la región1. Esto se debe, en parte, a que muchos edificios son antiguos y no cuentan con los últimos sistemas de eficiencia energética: más del 40% fueron construidos antes de 1960, y el 90% antes de 19902.

Evidentemente, podría ser tentador iniciar construcciones nuevas, pero eso conlleva su propia y considerable huella medioambiental. La opción más ecológica suele ser rehabilitar edificios ya existentes. Un estudio reveló que las viviendas nuevas emiten 50 toneladas de CO2 durante el proceso de construcción, mientras que las rehabilitadas tan solo emiten 15 toneladas, y que se tarda alrededor de medio siglo en eliminar esa diferencia de emisiones3.

Los inmuebles sostenibles ya conllevan una prima –la ocupación es, por término medio, un 4,3% mayor en los edificios con certificación ecológica, mientras que los alquileres son un 4,6% más altos, según un estudio de los datos de los países desarrollados. También tienen menos costes de explotación y precios de venta más altos4. La mejora de la economía refleja, en parte, el hecho de que un número cada vez mayor de inversores institucionales ahora invierte únicamente en edificios sostenibles –lo que crea un mercado potencial para las remodelaciones realizadas por fondos “core plus”.

Socializar y comprar

Las tendencias sociales también se han visto acentuadas por la pandemia. Ahora se exige que las oficinas ofrezcan más flexibilidad y que estén más orientadas a que la gente se reúna fortuitamente durante los días que esté en la oficina, lo que supone una mayor superficie de zonas comunes. Las principales capitales de Europa Occidental deberían seguir evolucionando bien, pero otras ciudades como Birmingham, Manchester, Gotemburgo o Lyon podrían beneficiarse de unas prácticas de trabajo más flexibles debido a que sus costes de vida, trabajo y desplazamiento son más asequibles.

Dado que la gente utiliza Internet para comprar más que nunca, prevemos un crecimiento continuo de la demanda de inmuebles logísticos. Un estudio de CBRE indica que por cada 1.000 millones de USD de incremento de las ventas de comercio electrónico, se necesitan 1,25 millones de pies cuadrados adicionales de espacio de distribución5.

El aumento de las compras por Internet, por su parte, se traduce en una reducción del comercio minorista tradicional, con un cambio del uso de lo que antes eran establecimientos comerciales a un uso residencial u otros servicios. Es más probable que este sea un terreno fértil para las estrategias inmobiliarias de mayor riesgo (con valor añadido y oportunista). No obstante, los inversores “core plus” podrían aprovechar esta tendencia buscando edificios de uso mixto con un componente minorista que pueda transformarse con el tiempo.

Al combinar prácticas tácticas de remodelación y propiedad activa con la inversión en activos sólidos y principales, la inversión inmobiliaria core plus puede ofrecer rentabilidades atractivas, un flujo de ingresos sostenible, una contribución a la disminución de las emisiones a lo largo del tiempo y cierto grado de protección frente a la inflación.