Crédit immobilier : les cartes sont rebattues

La hausse des taux d’intérêt remanie le marché du crédit immobilier.

Janvier 2023

Terre d'Epargne

Le marché du crédit immobilier se reconfigure sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt. L’accès au crédit immobilier est plus difficile, en raison du niveau bas du taux d’usure. Les exigences des banques sont croissantes. Plus que jamais, le niveau d’apport personnel conditionne l’accès au crédit.

Pour contrer l’inflation, les banques centrales continuent d’hausser leurs taux directeurs. En conséquence, les taux d’emprunt immobilier proposés par les banques remontent. Cette tendance haussière devrait se poursuivre en 2023.

Les taux de crédit immobilier restent attractifs malgré la hausse

Après des années de taux bas, les cartes du marché du crédit immobilier ont été complètement rebattues. D’après les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des prêts à l'habitat proposés par les établissements bancaires est fixé 2,25% en novembre 2022. Pour les épargnants disposant de dossiers peu favorables, ce chiffre peut grimper à plus de 3%. Un an plus tôt, le taux d’intérêt moyen toutes durées confondues était fixé à 1,06%, d’après les statistiques de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Les spécialistes du secteur anticipent un taux moyen au-dessus de 3% en 2023. Pourtant, ces conditions d’emprunt restent attractives quand on regarde en arrière : 4,25% en 2012 pour un emprunt sur 20 ans, d’après le courtier Empruntis.

Le niveau bas du taux d’usure bloque de nombreux dossiers d’emprunt

Les porteurs de projet immobilier doivent tenir compte du seuil d’usure imposé par les banques. Il convient de ne pas le dépasser. Il est fixé à 3,57% pour 20 ans, en janvier 2023. Or celui-ci comprend les taux de crédit immobilier mais aussi les frais d’assurance emprunteur. En conséquence, les épargnants peuvent atteindre rapidement le plafond de l’usure lors d’une opération immobilière.

La remontée progressive du taux d’usure est plus lente que celle des taux d’emprunt. C’est ce qu’on appelle «l’effet de ciseaux» du taux de l’usure. Cet effet de ciseaux peut compromettre la réalisation d’une vente, y compris pour de bons profils n’atteignant pas le taux d’endettement maximal de 35%. Fin 2022, les notaires de France estimaient qu’environ 19% des projets immobiliers étaient mis à mal par ce mécanisme.

Le marché du crédit immobilier se durcit

Sous l’influence des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les banques se montrent exigeantes. Le contexte économique accroît leur vigilance. Les emprunteurs doivent se préparer et solidifier leur dossier de prêts en anticipant les requêtes des banques. Leur premier réflexe consiste à augmenter son niveau d’apport personnel, dans la mesure du possible. En effet, il est difficile d’emprunter sans apport, y compris dans le cadre d’un investissement locatif. En un an, le montant moyen d’apport personnel a progressé de 25% pour atteindre 60.000 euros en fin d’année 2022, d’après les chiffres du courtier Cafpi. Cette progression a été accélérée par la hausse des prix de l’immobilier en 2022. Des disparités existent sur le territoire : le montant moyen de l’apport pour un investissement parisien est de 70.000 euros. Dans le département des Hauts De France, la moyenne est de 33.000 euros d’apport personnel.

Le saviez-vous ?

Les banques ont la faculté de déroger aux recommandations du HCSF en matière d’octroi de crédits. Certains dossiers présentés peuvent être acceptés alors qu’ils ne respectent pas le montant d’apport recommandé, par exemple. Ils représentent 20% de la production trimestrielle de crédit par les banques. En décembre 2022, le HCSF a incité les banques à user de cette flexibilité pour mieux accompagner les primo-accédants et faciliter l’acquisition des résidences principales.

L'essentiel à retenir

Le coût du crédit immobilier a augmenté en 2022. La hausse des taux d’emprunt devrait se poursuivre en 2023.
Le niveau bas du taux de l’usure pénalise de nombreux dossiers d’emprunt.
Les banques renforcent leurs exigences, notamment au regard du niveau d’apport personnel.

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