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investir dans l’immobilier core plus

Juillet 2022
Communication marketing

Immobilier européen : l’opportunité core plus

Dans un monde marqué par la volatilité des marchés et la hausse de l’inflation, les investisseurs peuvent trouver dans l’immobilier core plus les avantages de la diversification, une protection contre l’inflation et un flux de revenus solide et durable.

Le premier semestre n’a pas été tendre avec les investisseurs. L’inflation est en hausse, les marchés sont volatils et des actifs qui n’évoluent normalement pas de concert ont précisément suivi des trajectoires similaires, ce qui a compliqué les efforts en vue de maintenir des portefeuilles diversifiés. 

Dans un tel environnement, l’immobilier se distingue par sa capacité à générer des performances peu corrélées à celles des actions ou des obligations (voir graphique).

Les avantages de la diversification
corrélation de l’immobilier
Source: Pictet Asset Management, au 31.12.2020; Immobilier: Indice NCREIF Property; Actions mondiales: MSCI World; Actions des marchés émergents: MSCI EM; Obligations souveraines: JPMGGBI; Obligations d’entreprise: Barclays Glb Agg Corp TR; REIT: FTSE NAREIT All Equity REIT TR. REIT = fonds d’investissement immobiliers. Veuillez noter que les performances passées ne constituent pas une garantie de performances futures.

Et même s’il n’apporte pas une couverture parfaite contre l’inflation, l’immobilier offre une certaine protection contre la hausse des prix sous la forme de loyers indexés sur l’inflation.

En outre, les opportunités d’investissement dans l’immobilier s’élargissent, en grande partie à cause de l’évolution des attentes des entreprises et des ménages vis-à-vis des bâtiments.

La demande de bâtiments commerciaux et résidentiels plus efficaces et plus respectueux de l’environnement est en hausse, tandis que les avancées technologiques et de nouvelles méthodes de travail flexibles ont modifié les besoins de la population en matière de logements, de bureaux et de destinations de loisirs.

Les portefeuilles immobiliers Core plus offrent un moyen de tirer parti de ces opportunités. Ces investissements profitent non seulement de loyers sûrs et à long terme, mais ils ont également la possibilité de stimuler les performances à travers des rénovations, des repositionnements ou des réaménagements des bâtiments.

Opportunité «verte»

Au lendemain de la pandémie, les gens sont plus conscients que jamais de la nécessité – et de l’urgence – de protéger l’environnement. L’immobilier a un rôle important à jouer ici. Dans l’Union européenne, les bâtiments représentent 40% de la consommation totale d’énergie, 36% des émissions de CO2 et plus de la moitié de la consommation d’électricité de la région1. Une des raisons à cela est que nombre d’entre eux sont anciens et ne disposent pas des dernières avancées en matière d’efficience: plus de 40% ont été construits avant 1960 et 90% avant 19902.

Bien sûr, on pourrait être tenté de construire du neuf, mais cela générerait une empreinte environnementale considérable. L’option la plus écologique est souvent la rénovation d’un bâtiment existant. Une étude a révélé que le processus de construction d’un nouveau logement générait 50 tonnes de CO2 alors qu’il fallait compter seulement 15 tonnes pour une rénovation, et qu’il faudrait compter environ un demi-siècle pour combler cet écart d’émissions3.

Les biens immobiliers «durables» commencent déjà à enregistrer des primes: l’occupation est en moyenne 4,3% plus élevée dans les bâtiments disposant de certifications environnementales, tandis que les loyers y sont environ 4,6% plus élevés, selon un examen des données dans les pays développés. Ces biens profitent également de coûts d’exploitation plus faibles et de prix de vente plus élevés4. L’amélioration des données économiques est en partie le fruit du nombre croissant d’investisseurs institutionnels qui se tournent désormais exclusivement vers des bâtiments écologiques, ce qui crée un marché potentiel pour des rénovations prises en charge par des fonds «core plus».

Sortir et faire des achats

La pandémie a également accentué certaines évolutions sociales. De plus en plus, les bureaux doivent désormais offrir davantage de flexibilité et permettre d’organiser plus facilement des réunions improvisées entre des personnes les jours où elles se croisent au bureau. Ils doivent donc réserver une surface plus grande aux zones communes. Les grandes capitales d’Europe de l’Ouest devraient encore afficher de bonnes performances, mais certaines autres grandes villes cosmopolites (comme Birmingham, Manchester, Göteborg ou Lyon) pourraient bénéficier de pratiques de travail plus flexibles en raison de coûts de la vie, du travail et de déplacements plus faibles.

Alors que chacun de nous utilise Internet comme jamais jusqu’à présent, nous tablons sur une croissance continue de la demande en biens logistiques. Une étude de CBRE suggère que pour chaque augmentation supplémentaire de 1 milliard de dollars des ventes du e-commerce, il faut ajouter plus de 115 000 m² d’espaces de distribution supplémentaires5.

Parallèlement, une augmentation du shopping en ligne est synonyme d’une baisse des ventes au détail traditionnelles, ce qui implique un changement d’utilisation des surfaces autrefois dédiées à la distribution vers le logement ou d’autres services. Ces opportunités sont plus vraisemblablement l’apanage de stratégies immobilières plus risquées (à valeur ajoutée et opportunistes). Cependant, les investisseurs «core plus» pourraient toujours profiter de cette tendance en se tournant vers des bâtiments à usage mixte qui disposent d’une composante consacrée à la distribution susceptible d’être transformée au fil du temps.

En associant des pratiques de rénovation tactique et d’actionnariat actif avec des investissements dans des actifs core solides, l’immobilier core plus peut ainsi générer des performances attractives et un flux de revenus durable, contribuer à l’amélioration progressive des émissions et apporter une certaine protection contre l’inflation.