Vergeet truffels. Tegenwoordig is het echt moeilijk om een positief reëel rendement te vinden. In Europa is de vastgoedmarkt een van de weinige potentieel vruchtbare terreinen.
Nu de meeste grote centrale banken nog steeds stimulansen bieden, verwachten we dat beleggen in vastgoed zeer aantrekkelijk blijft, vooral bij instellingen met verplichtingen op langere termijn, zoals pensioenfondsen.
Maar de populariteit heeft een prijs – hoe groter het gewicht van kapitaal, hoe groter de kans op het ontstaan van een bubbel.
Daarom is het belangrijk om de structurele krachten in de vastgoedmarkt te begrijpen.
Enerzijds wordt onze samenleving ouder. Vandaag is een op de vijf mensen in de Europese Unie 65 jaar of ouder, tegenover één op de zes tien jaar geleden. In 2100 zal dat naar verwachting bijna één op de drie zijn.1
Het aantal eenpersoonshuishoudens is sterk toegenomen – in 2015 overschreed dat cijfer volgens de gegevens van Eurostat het aantal tweepersoonshuishoudens voor het eerst sinds het begin van de EU-registratie. Voeg daarbij het groeiende probleem van de betaalbaarheid en het wordt duidelijk dat voor steeds meer mensen de stereotiepe gezinswoning met drie slaapkamers en twee verdiepingen niet langer realistisch of wenselijk is.
De vraag naar woningen voor ouderen en kleinere woningen neemt toe, terwijl ook woningen met gemeenschappelijke ruimtes en andere gemeenschappelijke diensten steeds vaker zullen voorkomen. Dergelijke trends hebben nu al een diepgaand effect op de dynamiek van de vastgoedmarkt.
Als u overweegt om te beleggen in woningen, is het ook belangrijk om de trends in de regelgeving te begrijpen. Zo zal de recente wetgeving in Berlijn in de komende vijf jaar de huur van ongeveer 1,5 miljoen woningen bevriezen. Soortgelijke maatregelen worden besproken in andere delen van Europa, zoals in Denemarken en het Verenigd Koninkrijk.
Ook de vooruitzichten voor de sector van het retailvastgoed zijn niet erg duidelijk, aangezien ook deze sector met structurele veranderingen wordt geconfronteerd. De conventionele retailers zullen het komende jaar wellicht onder grote druk blijven staan – vooral in het Verenigd Koninkrijk, maar in toenemende mate ook in andere delen van Europa, omdat online winkelen blijft groeien.
Monsoon Accessorize, Clarks, Ann Summers en River Island zijn slechts enkele namen uit de Britse winkelstraten die in 2019 een lagere huur hebben afgedwongen. In een dergelijke omgeving moeten beleggers een zeer speciale situatie vinden voor een zeer speciale prijs om een allocatie aan retailvastgoed te rechtvaardigen.
Anderzijds zouden in 2020 in een aantal landen de huren van kantoren moeten stijgen als gevolg van de hoge bezettingsgraad. Dat is met name zo voor de gateway-steden in Zuid-Europa.
Meer in het algemeen echter zijn in dit zeer late stadium van de economische cyclus veel regio's die er goedkoop uitzien dat met een reden. Lissabon wordt bijvoorbeeld vaak genoemd als een stad die meer waarde biedt dan andere belangrijke Europese steden, maar wij zijn van mening dat deze prijzen de liquiditeitsrisico's correct weergeven.
Het Verenigd Koninkrijk is ook een locatie die als relatief goedkoop wordt gezien in vergelijking met het vasteland van Europa. Maar ook hier weerspiegelen de lagere prijzen grotere risico's – in dit geval de onzekerheid rond de Brexit, die ondanks de recente verkiezingsoverwinning van de Conservatieven blijft bestaan. Volgens ons kunnen de handelsbesprekingen langer duren dan het jaar dat de Britse regering voorzien heeft. Dat wil niet zeggen dat er geen aantrekkelijke mogelijkheden zijn in het Verenigd Koninkrijk – er zijn er veel, maar het is zaak om het instappunt heel zorgvuldig te kiezen.
Daarom zijn we in 2020 op zoek naar mogelijkheden op microbasis – rekening houdend met de verdiensten van elk afzonderlijk gebouw, in plaats van een op macro’s gebaseerde gok op een bepaalde locatie.
Dit promotiedocument wordt uitgegeven door Pictet Asset Management (Europe) S.A.. Het richt zich niet tot en is niet bedoeld voor verspreiding aan of gebruik door enige persoon of entiteit die inwoner is van of gevestigd is in enige plaats, staat, land of rechtsgebied waar een dergelijke verspreiding, publicatie, beschikbaarheid of gebruik zou indruisen tegen wet- of regelgeving. Alvorens te beleggen, moeten de recentste versie van het fondsprospectus, het Precontractuele model indien van toepassing, het Essentiële-informatiedocument en de jaar- en halfjaarverslagen worden gelezen. Deze zijn kosteloos beschikbaar, in het Engels op www.assetmanagement.pictet of in papieren vorm bij Pictet Asset Management (Europe) S.A., 6B, rue du Fort Niedergruenewald, L-2226 Luxembourg of bij het kantoor van de eventuele lokale agent, distributeur of centraal administratiekantoor van het fonds.
Het Essentiële-informatiedocument is ook verkrijgbaar in de lokale taal van elk land waar het compartiment is geregistreerd. Mogelijk zijn het prospectus, het Precontractuele model indien van toepassing, en de jaar- en halfjaarverslagen ook verkrijgbaar in andere talen. Raadpleeg de website voor de andere beschikbare talen. Uitsluitend de meest recente versie van deze documenten is geschikt als basis voor beleggingsbeslissingen.
De samenvatting van de rechten van beleggers (in het Engels en in de verschillende talen van onze website) vindt u hier en op www.assetmanagement.pictet onder de kop "Middelen” onderaan de pagina.
De lijst van landen waar het fonds is geregistreerd is verkrijgbaar bij Pictet Asset Management (Europe) S.A., die kan beslissen om de gemaakte afspraken voor de marketing van het fonds of compartimenten van het fonds in elk gegeven land te beëeindigen.
De in dit document verstrekte informatie en gegevens mogen niet worden beschouwd als een aanbod of uitnodiging om effecten of financiële instrumenten te kopen, te verkopen of erop in te schrijven.
De informatie, opinies en ramingen vermeld in dit document weerspiegelen een oordeel op de oorspronkelijke publicatiedatum en kunnen zonder kennisgeving worden gewijzigd. Beheermaatschappij heeft geen stappen ondernomen teneinde te waarborgen dat de effecten waarnaar in dit document wordt verwezen geschikt zijn voor een bepaalde belegger en dit document vervangt niet een eigen onafhankelijke beoordeling. De fiscale behandeling is afhankelijk van de individuele omstandigheden van elke belegger en kan in de toekomst gewijzigd worden.
Alvorens een beleggingsbesluit te nemen, wordt elke belegger aangeraden te controleren of deze belegging geschikt is, rekening houdend met zijn kennis en zijn ervaring in financiële zaken, zijn beleggingsdoelstellingen en zijn financiële situatie, of om specifiek professioneel advies in te winnen.
De waarde en de opbrengsten verbonden met de effecten of financiële instrumenten vermeld in dit document kunnen zowel dalen als stijgen en als gevolg hiervan is het mogelijk dat beleggers hun oorspronkelijke inleg niet geheel terugkrijgen.
Deze beleggingsrichtlijnen zijn interne richtlijnen die binnen de beperkingen van het fondsprospectus op elk moment en zonder kennisgeving kunnen worden gewijzigd. De genoemde financiële instrumenten worden slechts ter illustratie vermeld en mogen niet worden beschouwd als een direct aanbod, beleggingsaanbeveling of beleggingsadvies. Verwijzing naar specifieke effecten is geen aanbeveling om deze effecten te kopen of verkopen. De feitelijke allocaties kunnen worden gewijzigd en kunnen sinds de datum van het marketingmateriaal zijn veranderd.
Resultaten uit het verleden zijn geen garantie of betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten. De behaalde resultaten gelden exclusief de commissies en vergoedingen die berekend worden bij inschrijving op of terugkoop van aandelen.
Eventueel hierin vermelde indexgegevens blijven eigendom van de gegevensaanbieder. De Data Vendor Disclaimers (disclaimers van de gegevensaanbieders) zijn te raadplegen op assetmanagement.pictet, onder het kopje ‘Middelen’ onder aan de pagina.
Dit document is een door Pictet Asset Management uitgegeven marketingcommunicatie en valt niet onder enige specifiek aan beleggingsonderzoek gerelateerde MiFID II/MiFIR-vereisten. Dit materiaal bevat niet voldoende informatie om een beleggingsbesluit te ondersteunen. U kunt er niet op vertrouwen om te beoordelen of een belegging in door Pictet Asset Management aangeboden of gedistribueerde producten of diensten u voordelen biedt.
Pictet AM heeft geen rechten of licentie om de handelsmerken, logo's of afbeeldingen in dit document te reproduceren maar heeft wel het recht om het handelsmerk van entiteiten van de Pictet-groep te gebruiken. Uitsluitend ter illustratie.