Investimenti

Mercato immobiliare e inflazione alta: comprare o affittare?

Luglio 2022

Il rialzo dei prezzi condiziona, in modo più o meno diretto, compravendite e canoni di locazione. Ecco come orientarsi, tra prezzi, tassi, mutui e adeguamenti.

A una prima occhiata, il mercato immobiliare non è direttamente collegato all'inflazione, calcolata sui beni di consumo. In realtà, però, non è così: economia e finanza sono mondi che fra loro si influenzano fortemente. Ecco allora che l'inflazione innesca dinamiche con un impatto consistente su compravendite e canoni: aumento del costo delle materie prime, incremento dei tassi, adeguamento degli affitti e dei prezzi di vendita. In questo quadro, con l'inflazione ai massimi da decenni, conviene comprare o affittare? La risposta non può essere netta, perché dipende dalle esigenze individuali e dalle zone. È possibile però sapere cosa valutare e tenere in considerazione per fare la scelta corretta.

Comprare conviene?

Se da una parte la pandemia ha avuto importanti ripercussioni sul mondo del lavoro, dall'altra molti italiani hanno accentuato la loro tradizionale tendenza al risparmio. In altre parole: hanno messo da parte più del solito. Un po' per il clima d'incertezza e un po' perché – tra limitazioni e lockdown – sono diminuite le possibilità di spendere.

Tenere i risparmi bloccati non è mai un bene. Lo è ancora meno quando l'inflazione galoppa, perché l'aumento dei prezzi fa calare il valore reale dei risparmi. Osservando lo scenario da questo punto di vista, l'elevata inflazione sarebbe un incentivo a investire, soprattutto nei beni ritenuti “rifugio”, come gli immobili. Il cosiddetto “mattone” ha più volte dato prova di tenuta nel lungo periodo. Acquistare potrebbe quindi essere conveniente per evitare di vedere i propri risparmi erosi. Il real estate, in particolar modo se paragonato ad altre classi di attività, potrebbe quindi vivere un momento favorevole.

Gli effetti collaterali dell'inflazione

Al momento i prezzi degli immobili stanno crescendo meno rapidamente dell'inflazione. Vanno però osservate le mosse delle banche centrali. Dopo anni di tassi ai minimi, la BCE ha invertito la rotta. È quindi fisiologico l'innesco di un domino che renderà i nuovi mutui meno convenienti rispetto a quelli attuali.

C'è però diffuso consenso sul fatto che l'inflazione dovrebbe viaggiare più rapidamente rispetto al rialzo dei tassi d'interesse. Si tratta di uno “squilibrio” che si rivelerebbe positivo per il comparto immobiliare, perché l'inflazione contribuisce a far salire gli affitti a un ritmo superiore rispetto ai costi di finanziamento. Questa dinamica dovrebbe, a sua volta, contribuire a mantenere un tetto al cosiddetto cap rate (il rendimento di un immobile misurato come il rapporto tra reddito operativo lordo e valore della proprietà) e supportare i prezzi degli immobili.

Cosaguardare prima di investire

Anche se l'immobiliare ha dimostrato di poter essere un rifugio dall'inflazione, è comunque necessario ponderare il proprio investimento. La scelta della posizione e della destinazione d'uso sono fondamentali. È importante concentrarsi in aree che possano rivalutarsi nei prossimi anni, con affitti indicizzati all'inflazione e dove gli affittuari possono assorbire senza troppi problemi gli aumenti. È il caso, ad esempio, della logistica (per cui gli affitti rappresentano una parte ridotta dei costi) o del settore alberghiero (che può gestirli con un ritocco – ragionato - ai prezzi delle camere). Nel comparto residenziale, la flessibilità è minore, perché esiste un limite alla capacità di spesa delle famiglie. Ciò non toglie che, nei mercati immobiliari più vivaci e con un'offerta inferiore alla domanda, l'immobile giusto potrebbe comunque trovare acquirenti disposti a pagare canoni più elevati.

Tra spinta green e costi in aumento

Importante è anche il tipo di edificio su cui si investe. Tra normative più stringenti, incentivi, costi dell'energia e maggiore sensibilità ambientale, la costruzione di immobili sostenibili, capaci di ridurre consumi ed emissioni, sono in espansione. È quindi lecito aspettarsi un'accelerazione delle iniziative verdi, specie in Europa, dove oltre il 90% degli edifici ha più di trent'anni.

Se la sostenibilità è un fattore propulsivo, l'inflazione è un freno per l'edilizia. Davanti all'incremento dei prezzi, infatti, il segmento non ha gli stessi “ammortizzatori” di affitti e compravendite. Gli investimenti in progetti di sviluppo immobiliari vanno quindi soppesati con grande cura, alla luce di un massiccio aumento dei costi delle materie prime da costruzione.

Economia e finanza Banca Centrale Europea Mercati

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