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Secondo i dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel 2020 in Italia si sono realizzate 557.926 transazioni residenziali, il 7,7% in meno rispetto al 2019. I primi forti cali sono stati registrati in realtà nei primi due trimestri del 2020, mentre nella seconda parte dell’anno le compravendite sono rimbalzate e nel quarto trimestre quelle residenziali sono state quasi 15mila in più rispetto allo stesso periodo del 2019. Ma a soffrire sono soprattutto le grandi città.
Rispetto al terzo trimestre del 2020, in cui il segno positivo delle variazioni tendenziali era stato rilevato a livello nazionale solo per i comuni non capoluogo, nel quarto trimestre si registrano variazioni positive sia per i capoluoghi (+2,9%) sia per i comuni minori (+11,8%). Solo nei capoluoghi del Sud il complesso degli scambi di abitazioni segna un tasso tendenziale appena negativo (-0,1%).
Significativo è il dato del Centro, che registra la più alta crescita degli scambi nel quarto trimestre (+12,3%), trainato sicuramente dal dato sui comuni minori (+16,8%), ma anche del buon rialzo dei volumi di compravendita nei comuni capoluogo (+6,9%), il più alto tra le aree del Paese.
Nelle isole, capoluoghi e non capoluoghi mostrano un aumento simile degli scambi, rispettivamente +5,9% e +8%. Ma nelle altre aree la distanza dei tassi tra capoluoghi e comuni minori rimane elevata: al Nord Ovest e Nord Est, in particolare, mentre nei capoluoghi gli scambi di abitazioni sono in aumento dell’1%, negli altri comuni il tasso tendenziale di crescita supera il 10%.
A subire il contraccolpo della crisi COVID-19 sono soprattutto le grandi città. I dati sono positivi solo a Roma (+7,9%) e Genova (+8,4%), affiancati dalla tenuta degli scambi a Palermo, Napoli e Torino. Si tratta comunque di un recupero se confrontato con i pesanti cali rilevati nei trimestri precedenti (-11,2% nel terzo trimestre, -26,3% nel secondo trimestre, -15,8% nel primo trimestre). A Milano, Bologna e Firenze, invece, gli scambi nel quarto trimestre del 2020 continuano a essere inferiori a quelli dello stesso trimestre del 2019, anche se le perdite si attenuano.
In media, nei primi tre trimestri del 2020, rispetto allo stesso periodo del 2019, i prezzi delle abitazioni nel quarto trimestre sono aumentati del 2%: quelli delle abitazioni nuove fanno registrare un +2,2% e quelli delle abitazioni esistenti (che pesano per più dell’80% sull’indice aggregato) crescono del 2%.
Secondo il Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia, in realtà, circa il 60% delle agenzie immobiliari intervistate ha segnalato una sostanziale stabilità dei prezzi di vendita nel quarto trimestre del 2020. Anche se la quota di operatori che ravvisa un calo delle quotazioni resta significativa (33,7%).
Le modalità di acquisto restituiscono alcuni fenomeni che probabilmente risentono della necessità di maggiori spazi in casa, adibita ormai a luogo di lavoro, studio e sport a causa della pandemia.
Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, è aumentata la superficie media degli immobili intermediati: il 56,4 per cento ha una metratura compresa fra 80 e 140 mq, mentre per il 37,8% la superficie è inferiore agli 80 mq.
E se il 46,2% dei potenziali acquirenti intendeva acquistare una prima casa di proprietà per sé o per i propri familiari, il 32,9% vuole invece cambiare abitazione.
In ogni caso, la quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è al 73,8%, riportandosi sui valori dell’estate del 2019. E il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile resta elevato, al 76,7%.
Se da una parte la pandemia continua a creare molta preoccupazione, dall’altra – secondo le associazioni di categoria – per il mercato immobiliare italiano si intravedono diversi segnali positivi. A elencarli è Gian Battista Baccarini, presidente della Federazione italiana agenti immobiliari professionali: “I tassi di interesse dei mutui ai minimi storici, il notevole aumento dei risparmi delle famiglie italiane, la straordinaria voglia di casa registrata nel 2020 confermata nei primi mesi del 2021, la misura del Superbonus 110%, la fondata previsione per i mesi estivi di un forte impulso per le locazioni turistiche e soprattutto l’accelerazione della campagna di vaccinazione che sarà determinante nel ripristinare a pieno quella fiducia da sempre fondamentale per la vitalità del mercato immobiliare”.
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