Devenir Loueur en Meublé Professionnel (LMP): quelles sont les implications?

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) peut avoir d’importantes incidences sur la fiscalité du contribuable.

Juillet 2021

Terre d'Epargne

Les Loueurs en Meublé Professionnels sont soumis aux cotisations sociales depuis le 1er janvier 2021. Cette nouveauté est importante, car elle peut aussi impacter des Loueurs en Meublé Non-Professionnels (LMNP) qui changent de statut sans l’avoir voulu.

La location meublée attire beaucoup d’investisseurs en immobilier. Deux statuts coexistent: celui de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Le propriétaire ne choisit pas d’appartenir à l’une ou l’autre des catégories. Des conditions et des critères lui confèrent l’un ou l’autre des deux statuts. Il peut même arriver qu’il change de statut sans le savoir.

Deux conditions cumulatives à remplir pour faire de la Location Meublée Professionnelle

Les loueurs en meublé sont qualifiés de professionnels lorsqu’ils remplissent les deux critères suivants:

Leurs revenus locatifs hors taxes sont supérieurs à 23 000 euros par an.
Les revenus issus de la location meublée sont supérieurs à leurs autres revenus d’activité (incluant les pensions de retraite et les rentes viagères).

Ces deux conditions doivent se cumuler.

Ainsi, un loueur en meublé qui perçoit 40 000 euros de bénéfices industriels et commerciaux issus de ses locations meublées n’est pas considéré comme professionnel si les revenus d’activité imposables de son foyer dépassent les 40 000 euros. S’il se retrouve l’année suivante au chômage, et que ses autres revenus passent sous le seuil des 40 000 euros, il est considéré comme professionnel.

Prenons maintenant le cas d’un couple marié ou pacsé qui se sépare. Lorsque les deux partenaires faisaient déclaration commune, l’un détenait des biens et vivait principalement de ses 30 000 euros annuels de loyers, tandis que l’autre gagnait 40 000 euros annuels de salaires imposables. Après leur séparation, celui des deux qui possède les biens devient automatiquement Loueur en Meublé Professionnel.

Les revenus imposables taxés différemment selon que l’on est LMNP ou LMP

Cette différence entre les non professionnels et les professionnels a une incidence notable sur la façon dont sont taxés les revenus imposables. En terme d’impôt sur le revenu, rien ne change. En revanche, le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) voit ses Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) soumis à 17,2% de prélèvements sociaux. Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP), lui, doit, depuis le 1er janvier 2021, s’acquitter de ses cotisations sociales sur ses bénéfices, comme s’il était travailleur non salarié. Ces cotisations peuvent atteindre 35 à 40% des revenus imposables. Si l’activité affiche un déficit, il n’y a pas de revenu imposable, mais le contribuable doit tout de même s’acquitter d’un forfait de 1145 euros auprès de l’Urssaf.

Le régime réel d’imposition limite les bénéfices imposables

Sauf s’ils optent pour une structure de microentreprise, les Loueurs en Meublés Professionnels sont soumis au régime réel d’imposition. Ils déduisent donc de leurs loyers encaissés tous leurs frais, tels que les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les frais d’entretien et de rénovation, les impôts fonciers, l’amortissement des meubles, et l’amortissement du bâti du bien.

Dans la pratique, avec tous ces frais, il est rare d’obtenir un bénéfice imposable très élevé. Les Loueurs en Meublé Professionnels nouvellement assujettis aux cotisations sociales le sont donc sur une base faible. Les Loueurs en Meublé non Professionnels peuvent également avoir recours, sur option, au régime réel. Cela a souvent pour effet de minorer leurs bénéfices industriels et commerciaux imposables. Les loyers perçus sont alors faiblement imposés.

Dans certaines conditions très strictes, les Loueurs en Meublé Professionnels peuvent être exonérés d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Il est nécessaire, pour cela, d’avoir un bénéfice net annuel supérieur aux revenus d’activités. Toutefois, en pratique, cela est rare, car l’amortissement appliqué sur les biens minore toujours beaucoup le bénéfice net. Les Loueurs en Meublé Non Professionnels, eux, doivent dans tous les cas soumettre leurs biens locatifs au calcul de l’IFI.

LMNP et LMP: en cas de vente, la plus-value ne se calcule pas de la même façon

Pour les professionnels, la règle de calcul en vigueur pour les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) s’applique. Ces derniers intègrent des plus-values de long terme et des plus-values de court terme, qui renchérissent souvent la plus-value imposable.

Pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels, la plus-value imposable sera celle appliquée aux propriétaires particuliers. Les recettes perçues l’année de la vente détermineront si le statut du vendeur est celui de Meublé Professionnel ou Non Professionnel.

L'essentiel à retenir

Depuis début 2021, les Loueurs en Meublé Professionnels doivent s’acquitter de cotisations sociales.
Beaucoup de Loueurs en Meublé peuvent basculer sans le savoir du statut de Non Professionnels au statut de Professionnels.
Basculer du statut de LMNP à celui de LMP implique divers changements sur le plan fiscal.

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