ABONNEZ-VOUS À NOTRE LETTRE D'INFORMATION
Pour suivre nos actualités et nos analyses de marché
Pour suivre nos actualités et nos analyses de marché
Il est possible aujourd’hui d’obtenir un emprunt immobilier à 0,95% sur 20 ans, et nombreux sont les épargnants qui souhaitent profiter de ce contexte favorable pour se constituer un patrimoine à crédit. Les investisseurs savent, en outre, que s’ils mettent leur bien en location, ce sont les loyers qui rembourseront, en grande partie, leur emprunt.
Après l’achat du bien se pose la question de le louer vide ou meublé. Or, la réponse sur le plan patrimonial ne va pas toujours de soi.
Dans le cadre d’une location nue, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème classique, ainsi qu’à 17,2% de prélèvements sociaux. Mais il y a plusieurs façons de déclarer ses revenus fonciers :
Prenons l’exemple d’un contribuable qui déclare 50 000 euros de revenus annuels hors immobilier.
La première année de détention, il ne loue son bien que six mois, le reste de l’année étant consacré aux travaux. Il encaisse 5 000 euros de loyers, mais il dépense 30 000 euros en travaux et frais divers. Son déficit foncier est donc de 25 000 euros. Il peut utiliser 10 700 euros de ce déficit pour le déduire de son revenu global, et au lieu d’être imposé sur 50 000 euros, il ne le sera que sur 39 300 euros. Une subtilité à connaître : les intérêts d’emprunt peuvent être déduits du revenu foncier, mais pas du revenu global.
Il restera alors à ce contribuable 14 300 euros de déficit, à déduire de ses revenus fonciers futurs sur une période maximale de dix ans. Dans notre exemple, avec 10 000 euros de loyers annuels encaissés et 2 000 euros de frais annuels divers, le déficit est absorbé avant la fin de la troisième année. Par la suite, ce bailleur aura peut-être intérêt à se tourner vers le micro-foncier, plus simple et tout aussi avantageux une fois le déficit épongé.
L’option pour le régime réel étant irrévocable pendant trois ans, il est important de bien faire ses calculs et de s’assurer qu’elle est pertinente pour cette durée avant de se lancer dans une déclaration détaillée sur le formulaire 2044.
Au plan fiscal, la location meublée est nettement plus avantageuse :
Pour la calculer, on retient 70% du prix d’achat (le bâti s’amortit mais pas le terrain), et on le divise par un nombre d’années de détention qui varie entre 25 et 40 ans. Ainsi, pour un bien de 200 000 euros amorti sur 40 ans, il est possible de déduire de son revenu locatif {(200 000 x 0,70) /40}, soit 3 500 euros par an. Attention, l’amortissement pratiqué ne peut pas excéder la différence entre les revenus encaissés et les autres charges. Avec lui, il est impossible de générer un déficit. Mais lorsque les charges totales (quelles qu’elles soient) excèdent les recettes, le reliquat peut se déduire des bénéfices industriels et commerciaux des années suivantes. Cela signifie que l’amortissement lié à une location meublée sera souvent étalé sur davantage d’années qu’un déficit foncier. Les bénéfices industriels et commerciaux déclarés (et donc taxables) seront donc nuls pendant une durée plus longue.
Aux yeux de bien des bailleurs, la location meublée présente un deuxième avantage : le bail minimal ne dure qu’un an, et même neuf mois si le locataire est étudiant, alors qu’il est de trois ans minimum dans le cadre d’une location nue (voire six ans si le bailleur est une personne morale : société, association, SCI non familiale…). Cela signifie que les occasions de récupérer le bien sont plus fréquentes.
Quel que soit le régime, le propriétaire qui souhaite reprendre possession de son bien à l’issue du bail ne peut donner congé à son locataire que dans les trois cas suivants : la vente du logement, sa reprise pour y loger lui-même ou pour y loger un membre de sa famille, et tout motif « légitime et sérieux » (troubles de voisinage, défaut de paiement du loyer…). Mais là encore, la location meublée impose moins de contraintes au propriétaire : le délai pour donner son préavis au locataire n’est que de trois mois, contre six mois dans une location nue.
Reste une inconnue, et de taille, dans l’équation du bailleur : trouvera-t-il un locataire prêt à emménager dans un logement meublé ? Si ce dernier a le choix, et c’est le cas dans de nombreuses villes où l’offre de biens à louer est importante, il privilégiera une location nue, pour pouvoir se meubler à son goût et profiter d’un régime plus protecteur sur la durée.
Le propriétaire doit donc arbitrer entre les avantages fiscaux et juridiques de la location meublée, et le risque de voir son bien subir une importante vacance locative, faute de candidats.
La présente documentation marketing est publiée par Pictet Asset Management (Europe) S.A. Elle n’est pas destinée à des personnes physiques ou morales qui seraient citoyennes d’un Etat, ou qui auraient leur domicile ou leur résidence dans un lieu, un Etat ou une juridiction où sa publication, sa diffusion, sa consultation ou son utilisation seraient contraires aux lois ou aux règlements en vigueur. Avant tout investissement, il convient de lire les dernières versions du prospectus, du modèle précontractuel le cas échéant, du Document d’information clé ainsi que des rapports annuel et semestriel du fonds, disponibles en anglais et sans frais sur le site assetmanagement.pictet ou sous forme imprimée auprès de Pictet Asset Management (Europe) S.A., 6B, rue du Fort Niedergruenewald, L-2226 Luxembourg, et de l’agent local, du distributeur ou de l’agent centralisateur du fonds, le cas échéant.
Le Document d’information clé est en outre disponible dans la ou les langues nationales de chacun des pays où le compartiment concerné est enregistré. De même, le prospectus, le modèle précontractuel le cas échéant ainsi que les rapports annuel et semestriel sont susceptibles d’être publiés dans d’autres langues, pour lesquelles il convient de consulter le site susmentionné. Seules les dernières versions des documents visés ci-dessus peuvent être considérées comme des publications officielles sur lesquelles fonder les décisions d’investissement.
Le résumé des droits des investisseurs est disponible (en anglais et dans les différentes langues de notre site internet) ici et sur www.assetmanagement.pictet sous la rubrique "Ressources", en pied de page.
La liste des pays où le fonds est enregistré peut être obtenue en tout temps auprès de Pictet Asset Management (Europe) S.A., qui peut décider de mettre fin aux dispositions prises dans le cadre de la commercialisation du fonds ou de ses compartiments dans un pays donné.
Les informations ou données contenues dans le présent document ne constituent ni une offre, ni une sollicitation à acheter, à vendre ou à souscrire à des titres ou à d’autres instruments ou services financiers.
Les informations, avis et évaluations qu’il contient reflètent un jugement au moment de sa publication et sont susceptibles d’être modifiés sans notification préalable. La société de gestion n'a pris aucune mesure pour s'assurer que les fonds auxquels faisait référence le présent document étaient adaptés à chaque investisseur en particulier, et ce document ne saurait remplacer un jugement indépendant. Le traitement fiscal dépend de la situation personnelle de chaque investisseur et peut faire l’objet de modifications.
Avant de prendre une décision d'investissement, il est recommandé à tout investisseur de vérifier si cet investissement est approprié compte tenu, notamment, de ses connaissances et de son expérience en matière financière, de ses objectifs d'investissement et de sa situation financière, ou de recourir aux conseils spécifiques d'un professionnel de la branche.
La valeur et les revenus tirés des titres ou des instruments financiers mentionnés dans le présent document peuvent fluctuer à la hausse ou à la baisse, et il est possible que les investisseurs ne récupèrent pas la totalité du montant initialement investi.
Les directives d’investissement sont des directives internes susceptibles d’être modifiées à tout moment, sans préavis, dans le respect des limites précisées dans le prospectus du fonds. Les instruments financiers auxquels il est fait référence sont mentionnés uniquement à des fins d’illustration et ne sauraient être considérés comme une offre commerciale directe, une recommandation de placement ou un conseil en placement. La référence à un titre particulier ne constitue pas une recommandation d’achat ou de vente du titre en question. Les allocations existantes sont sujettes à modification et peuvent avoir évolué depuis la date de publication initiale de la documentation marketing.
La performance passée ne saurait préjuger ou constituer une garantie des résultats futurs. Les données relatives à la performance n’incluent ni les commissions, ni les frais prélevés lors de la souscription à des ou du rachat de parts.
Toute donnée relative à un indice figurant dans le présent document demeure la propriété du fournisseur de données concerné. Les mentions légales des fournisseurs de données sont consultables sur le site assetmanagement.pictet, sous la rubrique «Ressources», en pied de page.
Ce document est une communication marketing publiée par Pictet Asset Management. Il n’est pas visé par les dispositions de la directive MiFID II et du règlement MiFIR se rapportant expressément à la recherche en investissement. Il ne comporte pas suffisamment d’informations pour servir de fondement à une décision d’investissement. Vous ne devriez dès lors pas vous appuyer sur son contenu pour examiner l’opportunité d’investir dans des produits ou des services proposés ou distribués par Pictet Asset Management.
Pictet AM n’a acquis ni droits ni licences l’autorisant à reproduire les marques, logos ou images figurant dans le présent document, mais détient le droit d’utiliser les marques des entités du groupe Pictet. Uniquement à des fins d’illustration.