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Juridique
Immobilier : comment transformer un local commercial en logement ?
Transformer un commerce en logement est une opération utile mais contraignante.
Février 2024
La demande d’immobilier de bureaux et de commerces est en nette baisse. En parallèle, le besoin de logements dans les grandes villes reste criant. Promoteurs et investisseurs institutionnels transforment des immeubles entiers en appartements. Les propriétaires de murs de boutiques peuvent aussi franchir le cap, à des conditions strictes.
La recherche de locaux professionnels est en chute libre, notamment en raison des changements d’habitudes depuis le Covid. La vacance des bureaux en Île-de-France est évaluée à 4,6 millions de mètres carrés au troisième trimestre 2023, soit une hausse de 13 points en un an . Dans le même temps, le besoin en logements est toujours important. De vastes opérations de transformation de bureaux et de commerces en logements sont en cours.
Transformation des locaux commerciaux : une tendance depuis le Covid
En 2018, le gouvernement visait la transformation de 500.000 mètres carrés en Île-de-France pour 2022. Le mouvement a démarré timidement mais il est encouragé par les importantes mutations dues à la crise du Covid. Ainsi, début 2021, 417.000 mètres carrés de logements issus de la transformation de bureaux ont fait l’objet d’une demande de permis de construire en France, dont 110.000 dans l’agglomération parisienne. Par exemple, l’immeuble du célèbre magasin Tati, boulevard de Rochechouart, ou un ancien garage Renault, dans le quinzième arrondissement, sont en passe d’être transformés en logements. Devant le déclin du petit commerce, les propriétaires de murs de boutiques peuvent aussi tenter l’opération. Toutefois, ce type d’initiative requiert beaucoup d’énergie. L’aléa est important.
Par ailleurs, la loi « Climat et résilience » votée en août 2021 vise à lutter contre le réchauffement climatique, les émissions de gaz à effet de serre, l’étalement urbain… La transformation des bureaux en logements facilite l’atteinte des objectifs de sobriété foncière de cette loi. De ce fait, le gouvernement a mis en place des mesures pour favoriser ces transformations.
Transformer un commerce en logement impose un changement de destination
Pour transformer officiellement un bureau ou un local commercial en logement, il faut procéder à un changement de destination (c’est-à-dire ce pour quoi le bâtiment a été construit). L’information est indiquée dans les documents d’urbanisme. Si le bien immobilier est revendu, il est alors cédé non pas comme local commercial, mais comme logement. Longue à obtenir, l’autorisation est définitive et corrélée au bien immobilier.
En premier lieu, l’opération doit être autorisée par le plan local d’urbanisme (PLU). À l’intérieur d’une même ville, les modalités peuvent varier. Dans les quartiers où les bureaux sont nombreux, les municipalités autorisent facilement la transformation de bureaux ou locaux commerciaux en logements. Dans certains autres quartiers plus résidentiels, l’opération peut s’avérer délicate car le maintien du tissu économique doit être pris en compte.
En outre, il faut obtenir l’accord de la copropriété. Son obtention implique de convoquer une assemblée générale extraordinaire. La résolution doit être approuvée à l’unanimité. Un long travail de persuasion peut devoir être mis en œuvre en amont. Si les travaux à réaliser imposent de modifier la structure, il est nécessaire d’obtenir l’autorisation de la copropriété et un permis de construire. Enfin, le propriétaire doit procéder à la résiliation du bail commercial ou ne pas le renouveler. Dans les deux cas, la procédure est assez stricte.
À chaque étape, l’aléa est important. Il faut se conformer à un grand nombre de démarches. Il est nécessaire de se faire accompagner de juristes spécialisés. Le coût des travaux doit être chiffré par des professionnels. Ceux-ci sont généralement plus lourds que pour une rénovation classique. Enfin, il faut penser à mentionner des conditions suspensives dans le projet d’acte d’achat. Par exemple, si la copropriété n’accepte pas la modification, la vente peut être annulée.
Le changement d’usage, une autre façon de transformer un commerce en logement
Moins lourd sur le plan administratif, le changement d’usage permet, ponctuellement, qu’un bureau ou un commerce soit utilisé sous forme de logement. Il implique, là aussi, l’accord de la copropriété. Parfois, il est autorisé dans le règlement. Dans le cas contraire, il faut convoquer une assemblée générale. Si l’occupant respecte un certain nombre de règles, l’autorisation des services de l’urbanisme n’est pas nécessaire. Toutefois, le changement d’usage est un droit attribué à un occupant. Il n’est pas lié au bien immobilier, et n’est donc pas cessible : si les murs sont vendus, l’acte mentionne le transfert d’un local commercial, et non d’un logement.
L'essentiel à retenir
- Pour transformer un local commercial en logement, un changement de destination s’impose.
- L’opération est possible, mais semée d’embûches avec une lourde procédure à respecter.
- Il ne faut pas sous-estimer son coût en accompagnement juridique, et les travaux sont souvent plus importants, donc plus onéreux.
- Le changement d’usage est une autre solution pour transformer son commerce en logement, mais elle n’est pas pérenne.
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