La société civile immobilière (SCI), un outil de transmission patrimoniale

Une société civile immobilière (SCI) peut constituer un bon moyen de transmettre progressivement un patrimoine immobilier à ses enfants.

Janvier 2024

Terre d'Epargne

Une société civile immobilière présente beaucoup d’atouts pour opérer une transmission patrimoniale en douceur. Elle permet de céder en plusieurs fois ses parts à ses enfants et aussi de conserver le pouvoir pendant leur jeune âge.

Des parents peuvent acheter un bien immobilier dans l’idée de le transmettre à leurs enfants. La Société Civile Immobilière (SCI), constitue un outil patrimonial pouvant les aider à organiser cette donation de façon progressive, à leur rythme.

Société civile immobilière : propriété des parts et pouvoir de gestion sont dissociés

Créer une société civile immobilière (SCI) permet de dissocier la propriété des parts d’un bien immobilier et le pouvoir de gestion exercé sur ce bien. La structure se compose au minimum de deux associés. Ils reçoivent chacun des parts sociales, en fonction de leur apport. Des statuts doivent être rédigés pour définir le fonctionnement de la SCI. Un gérant doit être désigné pour s’occuper de la gestion courante du bien. Il peut s’agir d’un associé ou d’une personne externe.

En logeant un bien immobilier dans une SCI, des parents se donnent la possibilité de transmettre progressivement leurs parts à leurs enfants quand ils le souhaitent. Ils peuvent prévoir une gouvernance adaptée à la situation familiale. Il est possible de donner des parts à ses enfants sans céder la totalité du bien immobilier en une seule fois.

Une SCI pour transmettreun patrimoine à ses enfants avec un fiscalité légère

Prenons l’exemple de deux parents souhaitant acquérir un bien immobilier pour le transmettre à leur fille unique de 15 ans. Le bien vaut 400.000 euros. La SCI est composée de 100.000 parts valant chacune 4 euros. Quelques années après l’acquisition du bien immobilier, les parents décident d’en céder une partie à leur fille. Ils peuvent donner chacun l’équivalent de 100.000 euros tous les quinze ans, sans devoir d’impôt sur la transmission. Ainsi, ils décident de donner chacun ce montant maximal. Cela représente 25.000 parts de la SCI. Leur fille reçoit au total 50.000 parts, valant 200.000 euros au total. à l’issue de la donation, la fille détient 50% des parts, son père et sa mère détiennent 25% chacun. La société continue de vivre sa vie et d’être administrée par les parents, car leur enfant est trop jeune pour s’en occuper.

Quinze ans plus tard, l’abattement de 100.000 euros de donation par parent et par enfant s’est reconstitué. À cette date, l’immeuble logé dans la SCI vaut désormais 600.000 euros. Les parts sont réestimées à 6 euros chacune. Les parents cèdent chacun 16.665 parts, soit l’équivalent de 99.990 euros. Il leur reste un peu plus de 100.000 euros à transmettre, soit 50.000 euros chacun. S’ils les donnent tout de suite, les donations sont imposées. S’ils attendent de nouveau quinze ans, il n’y aura pas de droits à payer.

La société (et le bien immobilier qu’elle renferme) peut être cédée très progressivement. Pendant la période où l’enfant est mineur ou trop jeune pour se préoccuper de la gestion d’un immeuble, ses parents l’administrent. Dès que la fille de ce couple (devenue majeure) est en mesure de s’occuper du bien immobilier, il est possible de révoquer le gérant (un parent) et de la désigner à son tour. Elle possède alors toutes les parts et le pouvoir de gestion. Au lieu de se faire en une seule fois avec des coûts fiscaux importants, l’opération est effectuée progressivement. Sa fiscalité est plus douce et la prise en main du pouvoir est moins rapide.

Il faut veiller à la fiscalité des revenus d’une SCI

Lorsqu’une SCI est constituée, il faut également veiller à la fiscalité de ses revenus. Les fruits des biens logés dans la société sont imposés. Ainsi, quand le bien est loué et génère des bénéfices, ceux-ci doivent être répartis entre les associés au prorata de leurs parts. Ils sont intégrés aux revenus imposables de chacun. De même, les dettes et les frais engagés pour des travaux par exemple sont partagés entre les associés en fonction de leurs parts. Les revenus de la SCI peuvent aussi faire l’objet de l’imposition sur les sociétés. Dans ce cas, les revenus perçus (loyers) restent sur le compte de la société et sont perçus par les associés sous forme de dividendes, au moment de leur choix.

L'essentiel à retenir

Une SCI permet de dissocier pouvoir et propriété.
Des parents souhaitant transmettre un bien immobilier de façon progressive à leurs enfants peuvent utiliser cette structure pour leur donner des parts de la société (et donc du bien) en plusieurs fois.
Les parents peuvent conserver le pouvoir de gestion d’une SCI.
Si la fiscalité de la transmission peut s’en trouver allégée, il ne faut pas négliger l’impôt sur les revenus généré par la SCI.

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