Impôt sur la Fortune Immobilière : quels abattements faut-il utiliser pour sa déclaration d’impôt ?

Il est possible de minorer la valeur taxable de ses biens immobiliers.

Juillet 2023

Terre d'Epargne

Les biens immobiliers mentionnés dans les déclarations d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ne sont pas toujours déclarés pour leur valeur totale. Certaines décotes s’appliquent et font baisser le patrimoine net taxable.

Pour 164.000 contribuables, la déclaration de revenus coïncide avec la déclaration d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Pour être soumis à l’IFI, il faut déclarer un patrimoine immobilier taxable de 1,3 million ou plus. Toutefois, les biens ne sont pas tous comptabilisés de la même façon, et certains peuvent se voir appliquer d’importantes décotes.

IFI : Il faut connaître la valeur marchande de ses biens immobiliers

La règle initiale, pour effectuer sa déclaration d’Impôt sur la Fortune Immobilière est de considérer la valeur vénale du bien au premier janvier de l’année en cours. Pas question d’utiliser le prix d’achat du bien acquis vingt ans plus tôt. Il faut donc avoir une idée assez précise de la valeur de ses biens immobiliers. Il est possible de s’appuyer sur la base de données de Bercy ainsi que sur les statistiques des notaires pour s’assurer de la valeur retenue.

Bon à savoir : La base Patrim, accessible à tous les contribuables depuis leur compte personnel sur www.impots.gouv.fr indique le montant des transactions immobilières intervenues en France pendant les 5 dernières années.

La résidence principale profite d’un abattement de 30% avant déclaration à l’IFI

Une fois les prix des biens immobiliers connus, il est possible de leur appliquer des décotes.
Pour la résidence principale, par exemple, on utilise un abattement de 30%. Une maison d’une valeur de 1 million d’euros est déclarée pour 700.000 euros. C’est la seule décote prévue expressément par la loi.

Par ailleurs, les biens immobiliers loués se vendent moins cher : lorsqu’un propriétaire possède un bien locatif, il applique une décote pouvant aller jusqu’à 20%. Mais un bail classique (de trois ans) est plus contraignant qu’un bail en location meublée, renouvelé tous les ans. La décote admise est donc différente pour les appartements loués meublés. Elle peut aller jusqu’à 10%.

Les biens détenus à plusieurs peuvent se voir appliquer une décote d’illiquidité de 20%

Les biens détenus en indivision ou logés dans une Société Civile Immobilière (SCI) sont moins faciles à vendre. Le propriétaire peut donc appliquer une décote d’illiquidité à la quote-part ou aux parts qu’il détient. La jurisprudence admet une décote de 20%. Si le bien indivis ou détenu en SCI est loué, cette décote ne s’additionne pas à celle des biens immobiliers loués.

Pour un immeuble d’une valeur d’un million d’euros, et dont une contribuable détient la moitié en nom propre, voici le calcul à effectuer :

La valeur vénale de sa part est de 500.000 euros. Le bien est en location nue, elle applique donc 20% de décote,
La valeur à déclarer est donc de 400.000 euros. L’appartement est détenu en indivision, elle utilise donc une deuxième décote, pour illiquidité cette fois-ci. Cependant, elle l’applique sur 400.000 euros,
La valeur imposable est donc de 320.000 euros.

Les résidences secondaires ne peuvent faire l’objet d’aucune décote. Ainsi, une propriétaire qui possède un mas provençal d’une valeur d’un million d’euros doit déclarer le bien pour la totalité de sa valeur. Les forêts profitent d’un abattement de 75% de leur valeur. Les biens utilisés pour l’activité professionnelle ne se déclarent pas. Enfin, les contribuables peuvent déduire leur passif des montants imposables. Toutefois, le passif lié à la résidence principale ne peut pas excéder la valeur taxable de la maison. Par exemple, si la dette liée à la maison d’un million d’euros s’élève encore à 800.000 euros, le déclarant peut déduire 700.000 euros de son passif.

Dans notre exemple, la propriétaire des biens cités est à la tête d’un patrimoine immobilier brut de 2,5 millions d’euros. Elle possède :

Un bien locatif de 500.000 euros,
Un mas provençal à un million d’euros,
Une résidence principale à un million d’euros, mais grevée d’une dette retenue à hauteur de 800.000 euros.

En raison des différents abattements, décotes et déductions de passifs, elle est en réalité imposable sur 1,32 million d’euros.

L'essentiel à retenir

Les personnes soumises à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) doivent déclarer tous leurs biens, sauf ceux utilisés pour leur activité professionnelle.
Les personnes soumises à l’IFI appliquent régulièrement des décotes sur la valeur vénale de leurs biens.
Même ceux qui détiennent un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million peuvent être exonérés d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Recevez les dernières actualités liées à la gestion de patrimoine S'abonner à la newsletter

La présente documentation marketing est publiée par Pictet Asset Management (Europe) S.A. Elle n’est pas destinée à des personnes physiques ou morales qui seraient citoyennes d’un Etat, ou qui auraient leur domicile ou leur résidence dans un lieu, un Etat ou une juridiction où sa publication, sa diffusion, sa consultation ou son utilisation seraient contraires aux lois ou aux règlements en vigueur. Avant tout investissement, il convient de lire les dernières versions du prospectus, du modèle précontractuel le cas échéant, du Document d’information clé ainsi que des rapports annuel et semestriel du fonds, disponibles en anglais et sans frais sur le site assetmanagement.pictet ou sous forme imprimée auprès de Pictet Asset Management (Europe) S.A., 6B, rue du Fort Niedergruenewald, L-2226 Luxembourg, et de l’agent local, du distributeur ou de l’agent centralisateur du fonds, le cas échéant.

Le Document d’information clé est en outre disponible dans la ou les langues nationales de chacun des pays où le compartiment concerné est enregistré. De même, le prospectus, le modèle précontractuel le cas échéant ainsi que les rapports annuel et semestriel sont susceptibles d’être publiés dans d’autres langues, pour lesquelles il convient de consulter le site susmentionné. Seules les dernières versions des documents visés ci-dessus peuvent être considérées comme des publications officielles sur lesquelles fonder les décisions d’investissement.

Le résumé des droits des investisseurs est disponible (en anglais et dans les différentes langues de notre site internet) ici et sur www.assetmanagement.pictet sous la rubrique "Ressources", en pied de page.

La liste des pays où le fonds est enregistré peut être obtenue en tout temps auprès de Pictet Asset Management (Europe) S.A., qui peut décider de mettre fin aux dispositions prises dans le cadre de la commercialisation du fonds ou de ses compartiments dans un pays donné.

Les informations ou données contenues dans le présent document ne constituent ni une offre, ni une sollicitation à acheter, à vendre ou à souscrire à des titres ou à d’autres instruments ou services financiers.

Les informations, avis et évaluations qu’il contient reflètent un jugement au moment de sa publication et sont susceptibles d’être modifiés sans notification préalable. La société de gestion n'a pris aucune mesure pour s'assurer que les fonds auxquels faisait référence le présent document étaient adaptés à chaque investisseur en particulier, et ce document ne saurait remplacer un jugement indépendant. Le traitement fiscal dépend de la situation personnelle de chaque investisseur et peut faire l’objet de modifications.

Avant de prendre une décision d'investissement, il est recommandé à tout investisseur de vérifier si cet investissement est approprié compte tenu, notamment, de ses connaissances et de son expérience en matière financière, de ses objectifs d'investissement et de sa situation financière, ou de recourir aux conseils spécifiques d'un professionnel de la branche.

La valeur et les revenus tirés des titres ou des instruments financiers mentionnés dans le présent document peuvent fluctuer à la hausse ou à la baisse, et il est possible que les investisseurs ne récupèrent pas la totalité du montant initialement investi.

Les directives d’investissement sont des directives internes susceptibles d’être modifiées à tout moment, sans préavis, dans le respect des limites précisées dans le prospectus du fonds. Les instruments financiers auxquels il est fait référence sont mentionnés uniquement à des fins d’illustration et ne sauraient être considérés comme une offre commerciale directe, une recommandation de placement ou un conseil en placement. La référence à un titre particulier ne constitue pas une recommandation d’achat ou de vente du titre en question. Les allocations existantes sont sujettes à modification et peuvent avoir évolué depuis la date de publication initiale de la documentation marketing.

La performance passée ne saurait préjuger ou constituer une garantie des résultats futurs. Les données relatives à la performance n’incluent ni les commissions, ni les frais prélevés lors de la souscription à des ou du rachat de parts.

Toute donnée relative à un indice figurant dans le présent document demeure la propriété du fournisseur de données concerné. Les mentions légales des fournisseurs de données sont consultables sur le site assetmanagement.pictet, sous la rubrique «Ressources», en pied de page.

Ce document est une communication marketing publiée par Pictet Asset Management. Il n’est pas visé par les dispositions de la directive MiFID II et du règlement MiFIR se rapportant expressément à la recherche en investissement. Il ne comporte pas suffisamment d’informations pour servir de fondement à une décision d’investissement. Vous ne devriez dès lors pas vous appuyer sur son contenu pour examiner l’opportunité d’investir dans des produits ou des services proposés ou distribués par Pictet Asset Management.

Pictet AM n’a acquis ni droits ni licences l’autorisant à reproduire les marques, logos ou images figurant dans le présent document, mais détient le droit d’utiliser les marques des entités du groupe Pictet. Uniquement à des fins d’illustration.