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Le secteur immobilier connaît actuellement une crise. Les taux de crédit immobilier grimpent et le marché se grippe. Les investisseurs s’interrogent : l’immobilier locatif est-il une bonne opportunité ?
Sur le plan patrimonial, il est plus pertinent d’utiliser sa capacité d’emprunt pour acquérir sa résidence principale plutôt qu’un bien à louer. En effet, la résidence principale a une fiscalité plus simple à maîtriser et plus légère. Elle n’engendre pas de complément de revenus. À ce titre, elle ne fait pas grimper l’imposition du propriétaire. En outre, l’entretien est plus facile puisque le propriétaire est aussi l’occupant. Il peut prendre immédiatement connaissance d’une fuite, d’une fenêtre abîmée ou de la panne d’une chaudière, et réagir tout aussi vite.
Pour autant, il n’est pas toujours possible de s’offrir sa résidence principale. Souvent, dans les grandes villes, l’envolée des prix de ces dernières années bloque les acquéreurs. En outre, en achetant leur résidence principale, certains redoutent d’être entravés dans leur mobilité. S’il faut revendre rapidement, le propriétaire peut avoir à négocier et perdre l’équivalent tous les frais annexes liés à l’achat : les émoluments du notaire, les droits d’enregistrement… Enfin, les ménages jouissant d’un logement de fonction préfèrent reporter l’achat immobilier à plus tard. En effet, ils doivent se loger par eux-mêmes seulement à l’occasion de la retraite. Pourtant, anticiper l’acquisition d’un bien immobilier est un moyen de se débarrasser au plus vite des mensualités liées à l’emprunt.
L’immobilier locatif constitue une option intéressante pour accroître son patrimoine à moindres frais. En effet, les loyers encaissés couvrent une large partie des mensualités de crédit. Toutefois, avant de se lancer, il convient d’anticiper des frais importants liés notamment à :
Face à ces coûts récurrents ou ponctuels, les recettes peuvent être entachées :
Ces aléas pouvant avoir un impact sur les recettes risquent de fragiliser l’équilibre économique de l’opération. D’où la nécessité de s’entourer de précautions. La première des protections consiste à conserver une réserve de trésorerie pour continuer à honorer les remboursements du crédit. Ainsi, le propriétaire peut faire face à des impayés, à une vacance locative ou à des dépenses de copropriété importantes, comme un ravalement de façade ou la réfection d’une toiture.
Le deuxième moyen de se protéger est d’acheter un bien dans une ville où la demande locative est importante. Souvent, les prix à l’achat y sont plus élevés et les loyers peuvent y être plafonnés. Mécaniquement, le rendement y est donc moins fort. Toutefois, en contrepartie, c’est l’assurance de posséder un bien immobilier conservant une valeur stable et pouvant être occupé la plupart du temps. L’opération est moins spectaculaire mais plus prudente.
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