ABONNEZ-VOUS À NOTRE LETTRE D'INFORMATION
Pour suivre nos actualités et nos analyses de marché
Pour suivre nos actualités et nos analyses de marché
Les spécialistes de l’immobilier utilisent le démembrement de propriété. Cet acte juridique est employé dans le cadre de donations ou de transmissions familiales, ou encore dans l’achat de nouveaux biens.
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux :
Il existe deux types de démembrements : le démembrement temporaire (l’usufruit cesse à une date définie à l’avance) et le démembrement viager (il s’interrompt à la mort de l’usufruitier). L’usufruit et la nue-propriété peuvent se vendre individuellement. Leur valeur est inférieure à celle de la pleine propriété.
Le plus souvent, le démembrement de propriété est utilisé comme une technique de transmission. Par exemple, des parents donnent la nue-propriété d’un ou de plusieurs biens immobiliers à leurs enfants. Ainsi, ils anticipent leur succession et répartissent leurs biens entre leurs enfants de leur vivant. La valeur fiscale de la nue-propriété correspond à la valeur que l’administration fiscale prend en compte pour calculer le montant des droits de donation. Celle-ci est faible lorsque les usufruitiers sont jeunes. Plus ils vieillissent, plus la nue-propriété s’apprécie et plus le coût de la transmission est élevé.
Prenons l’exemple d’un parent donnant la nue-propriété d’une maison à un enfant. La pleine propriété vaut 200.000 euros. Le parent a 58 ans au moment où il effectue cette donation. La valeur fiscale de la nue-propriété est de 50% du prix de la pleine propriété. L’administration fiscale calcule les droits de donation sur 100.000 euros (200.000/2). Chaque parent peut transmettre 100.000 euros en franchise d’impôt à chacun de ses enfants tous les quinze ans. Ainsi, aucun droit n’est à payer.
Le tableau suivant présente la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété en fonction de l’âge du donateur :
Âge du donateur |
Valeur de l’usufruit |
Valeur de la nue-propriété |
Moins de 21 ans |
90% |
10% |
De 21 à 30 ans |
80% |
20% |
De 31 à 40 ans |
70% |
30% |
De 41 à 50 ans |
60% |
40% |
De 51 à 60 ans |
50% |
50% |
De 61 à 70 ans |
40% |
60% |
De 71 à 80 ans |
30% |
70% |
De 81 à 90 ans |
20% |
80% |
À partir de 91 ans |
10% |
90% |
Le démembrement peut aussi être temporaire. Par exemple, le parent d’un étudiant peut lui céder l’usufruit d’un logement ou d’un portefeuille de titres pendant cinq ans. Le jeune profite d’un toit ou d’un revenu régulier lui permettant de financer ses études. En outre, puisque le parent est devenu nu-propriétaire, il sort l’appartement de son patrimoine taxable au titre de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Plus tard, à l’issue du démembrement temporaire, le parent récupère la pleine propriété de son bien et peut à nouveau en tirer un complément de revenus.
On trouve aussi des démembrements temporaires dans des opérations de commercialisation immobilière. Un investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien pour un prix nettement plus bas que sa valeur de marché. Pendant une durée définie à l’avance, l’usufruitier (un bailleur social le plus souvent) met le bien en location et perçoit les loyers. Au terme de l’usufruit, le nu-propriétaire a plusieurs options. Il peut récupérer le bien pour l’occuper, le louer avec un bail de droit commun ou le revendre pour sa valeur en pleine propriété.
Enfin, il existe le cas de la vente en viager : la nue-propriété est acquise par un acheteur et le droit d’occupation est conservé par le vendeur. Il existe deux types de viager :
En 2022, la vente en viager représentait seulement 0,5% des ventes immobilières. Toutefois, elle a connu une croissance annuelle de 6% selon le baromètre 2022 de Renée Costes.
La présente documentation marketing est publiée par Pictet Asset Management (Europe) S.A. Elle n’est pas destinée à des personnes physiques ou morales qui seraient citoyennes d’un Etat, ou qui auraient leur domicile ou leur résidence dans un lieu, un Etat ou une juridiction où sa publication, sa diffusion, sa consultation ou son utilisation seraient contraires aux lois ou aux règlements en vigueur. Avant tout investissement, il convient de lire les dernières versions du prospectus, du modèle précontractuel le cas échéant, du Document d’information clé ainsi que des rapports annuel et semestriel du fonds, disponibles en anglais et sans frais sur le site assetmanagement.pictet ou sous forme imprimée auprès de Pictet Asset Management (Europe) S.A., 6B, rue du Fort Niedergruenewald, L-2226 Luxembourg, et de l’agent local, du distributeur ou de l’agent centralisateur du fonds, le cas échéant.
Le Document d’information clé est en outre disponible dans la ou les langues nationales de chacun des pays où le compartiment concerné est enregistré. De même, le prospectus, le modèle précontractuel le cas échéant ainsi que les rapports annuel et semestriel sont susceptibles d’être publiés dans d’autres langues, pour lesquelles il convient de consulter le site susmentionné. Seules les dernières versions des documents visés ci-dessus peuvent être considérées comme des publications officielles sur lesquelles fonder les décisions d’investissement.
Le résumé des droits des investisseurs est disponible (en anglais et dans les différentes langues de notre site internet) ici et sur www.assetmanagement.pictet sous la rubrique "Ressources", en pied de page.
La liste des pays où le fonds est enregistré peut être obtenue en tout temps auprès de Pictet Asset Management (Europe) S.A., qui peut décider de mettre fin aux dispositions prises dans le cadre de la commercialisation du fonds ou de ses compartiments dans un pays donné.
Les informations ou données contenues dans le présent document ne constituent ni une offre, ni une sollicitation à acheter, à vendre ou à souscrire à des titres ou à d’autres instruments ou services financiers.
Les informations, avis et évaluations qu’il contient reflètent un jugement au moment de sa publication et sont susceptibles d’être modifiés sans notification préalable. La société de gestion n'a pris aucune mesure pour s'assurer que les fonds auxquels faisait référence le présent document étaient adaptés à chaque investisseur en particulier, et ce document ne saurait remplacer un jugement indépendant. Le traitement fiscal dépend de la situation personnelle de chaque investisseur et peut faire l’objet de modifications.
Avant de prendre une décision d'investissement, il est recommandé à tout investisseur de vérifier si cet investissement est approprié compte tenu, notamment, de ses connaissances et de son expérience en matière financière, de ses objectifs d'investissement et de sa situation financière, ou de recourir aux conseils spécifiques d'un professionnel de la branche.
La valeur et les revenus tirés des titres ou des instruments financiers mentionnés dans le présent document peuvent fluctuer à la hausse ou à la baisse, et il est possible que les investisseurs ne récupèrent pas la totalité du montant initialement investi.
Les directives d’investissement sont des directives internes susceptibles d’être modifiées à tout moment, sans préavis, dans le respect des limites précisées dans le prospectus du fonds. Les instruments financiers auxquels il est fait référence sont mentionnés uniquement à des fins d’illustration et ne sauraient être considérés comme une offre commerciale directe, une recommandation de placement ou un conseil en placement. La référence à un titre particulier ne constitue pas une recommandation d’achat ou de vente du titre en question. Les allocations existantes sont sujettes à modification et peuvent avoir évolué depuis la date de publication initiale de la documentation marketing.
La performance passée ne saurait préjuger ou constituer une garantie des résultats futurs. Les données relatives à la performance n’incluent ni les commissions, ni les frais prélevés lors de la souscription à des ou du rachat de parts.
Toute donnée relative à un indice figurant dans le présent document demeure la propriété du fournisseur de données concerné. Les mentions légales des fournisseurs de données sont consultables sur le site assetmanagement.pictet, sous la rubrique «Ressources», en pied de page.
Ce document est une communication marketing publiée par Pictet Asset Management. Il n’est pas visé par les dispositions de la directive MiFID II et du règlement MiFIR se rapportant expressément à la recherche en investissement. Il ne comporte pas suffisamment d’informations pour servir de fondement à une décision d’investissement. Vous ne devriez dès lors pas vous appuyer sur son contenu pour examiner l’opportunité d’investir dans des produits ou des services proposés ou distribués par Pictet Asset Management.
Pictet AM n’a acquis ni droits ni licences l’autorisant à reproduire les marques, logos ou images figurant dans le présent document, mais détient le droit d’utiliser les marques des entités du groupe Pictet. Uniquement à des fins d’illustration.