Quelle est la durée idéale d’un crédit immobilier?

Rallonger la durée de son crédit permet d’augmenter sa capacité d’emprunt.

Décembre 2023

Terre d'Epargne

La durée d’un crédit immobilier varie selon la nature du projet, son montant et le profil du souscripteur. Les emprunteurs doivent garder à l’esprit qu’une durée plus longue renchérit le coût de leur crédit.

Deux ans : c’est la durée supplémentaire acceptée en 2020 par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) pour certaines catégories de prêts immobiliers. Auparavant, l’horizon maximal des prêts était fixé à 25 ans.

La durée des crédits immobiliers s’allonge, les avantages reculent

Face à la contraction du marché du crédit immobilier, le HCSF lâche du lest pour inciter les banques à se montrer plus souples avec les investisseurs. Le 17 décembre 2020, cette instance de surveillance du système financier a maintenu à 25 ans le plafond de durée conseillée des crédits immobiliers. Toutefois, elle l’a allongé à 27 ans pour les acheteurs d’immobilier neuf ou d’ancien avec gros travaux. Les deux premières années, ces acquéreurs remboursent uniquement les intérêts de leur prêt puisque le logement est indisponible.

La tendance est à l’allongement de la durée des crédits immobiliers. En 2001, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, leur durée moyenne était de 161,2 mois (13 ans et un peu moins de 6 mois). Depuis, elle augmente fréquemment. Elle atteint 253 mois (21 ans et 1 mois) en octobre 2023 : une durée rarement observée. Selon l’Observatoire Crédit Logement, en 2023, 64,4% des nouveaux crédits sont signés pour une durée égale ou supérieure à 20 ans. Pour les acquéreurs, allonger la durée d’emprunt permet d’emprunter plus ou de profiter de mensualités diminuées. Cependant, la hausse actuelle des taux des crédits neutralise ces avantages.

Plus la durée d’emprunt est longue, plus le crédit coûte cher à l’emprunteur

Entre un emprunt sur 15 et un autre sur 25 ans, le coût du crédit varie du simple au double. En effet, avec une durée longue, le taux d’intérêt est souvent plus élevé (4,3% en moyenne sur 25 ans en octobre 2023 contre 3,98% sur 15 ans). De plus, ce taux s’applique sur une durée plus longue et sur un capital amorti moins vite. Le coût de l’assurance est également à prendre en compte : il augmente, puisque l’assurance est effective plus longtemps. Celui-ci est souvent calculé par année et ne varie pas au cours de la vie du prêt. Emprunter sur une durée plus longue signifie donc payer ce montant fixe un nombre de fois plus important.

Ainsi, 200.000 euros empruntés représentent en 2023 :

Sur 15 ans : des mensualités de 1477 euros et un coût de 65.927 euros (plus 15.000 euros d’assurance),
Sur 20 ans : des mensualités de 1232 euros et un coût de 95.699 euros (plus 20.000 euros d’assurance),
Sur 25 ans : des mensualités de 1089 euros et un coût de 126.724 euros (plus 25.000 euros d’assurance).

Dans l’absolu, il vaut mieux opter pour la solution la moins coûteuse. Pour autant, à mensualités égales, une durée plus longue permet d’emprunter davantage et de revoir son projet à la hausse. Ainsi, pour 1000 euros de mensualités, le montant emprunté est de 136.000 euros sur 15 ans, de 163.000 euros sur 20 ans et de 184.000 euros sur 25 ans.

Emprunt longue durée : c’est intéressant pour les jeunes et les investisseurs locatifs

Les jeunes souscripteurs d’emprunt peuvent se permettre de souscrire des crédits longue durée. En effet, ils ont de fortes chances de voir leurs revenus progresser au fil des ans. Cette évolution leur donne la possibilité d’augmenter leurs mensualités et de réduire la durée (et donc le coût) du crédit. L’autre cas de figure où le coût du crédit est moins important concerne les investissements locatifs. En optant pour le régime d’imposition réel, l’investisseur peut déduire ses intérêts d’emprunt et son assurance de ses recettes locatives.

La plupart des banques exigent que le crédit soit soldé au jour des 75 ans du souscripteur. De ce fait, passé 50 ans, il est plus difficile, voire exclu, de s’engager dans un crédit sur 25 ans. Les assurances coûtent deux fois plus cher à 60 ans qu’à 30 ans.

L'essentiel à retenir

Les emprunteurs hésitent parfois à contracter un prêt sur 25 ans, car l’augmentation de la durée d’un crédit renchérit son coût.
Ce choix permet toutefois de boucler certaines opérations inaccessibles sur une durée plus courte.
Les plus de 50 ans, eux, doivent limiter la durée de leur crédit.

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