ABONNEZ-VOUS À NOTRE LETTRE D'INFORMATION

Pour suivre nos actualités et nos analyses de marché

Fiscalité

Calculer l’impôt sur la plus-value immobilière

L’ensemble des prélèvements sur la plus-value immobilière peut atteindre 36,2%. Mais la fiscalité ne s’applique que sur une partie de la plus-value, qui diminue avec le temps.
Juin 2020

Avec 19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux, la fiscalité de la plus-value immobilière effraye souvent les propriétaires immobiliers qui souhaitent vendre. En réalité, la plus-value imposable peut diminuer fortement, surtout si le bien est détenu depuis longtemps.

Le confinement a mis sous cloche tout le secteur immobilier. A présent que les mesures les plus contraignantes sont levées, les visites de maisons et d’appartements reprennent doucement leur cours. Parmi les vendeurs qui mettent un bien sur le marché, bon nombre d’entre eux seront soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière, et ils ont parfois du mal à évaluer son montant. Voici la méthode de calcul.

L’impôt sur la plus-value immobilière concerne tous les biens qui ne constituent pas la résidence principale de leur propriétaire. Les résidences secondaires, les biens locatifs y sont soumis, sauf s’ils sont détenus par le même propriétaire depuis plus de trente ans.

En premier lieu, il faut calculer la plus-value nette du propriétaire. Il s’agit de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, mais il faut tenir compte de quelques subtilités. 

Prendre en compte les frais d’acquisition, de vente et de travaux

Le prix d’achat retenu est plus élevé que celui notifié dans l’acte notarié.
En effet, lorsqu’un particulier achète un bien immobilier, il paye des frais d’acquisition. Il fait aussi souvent des travaux. Au prix d’achat, il faut donc ajouter : 

  • Un forfait de 7,5% correspondant aux divers frais d’acquisition (notaire, droits de mutation…), ou leur montant réel s’il est plus élevé : c’est notamment le cas lorsqu’un bien a été reçu par succession, les droits de succession pouvant être importants. 
  • Le montant des travaux d’amélioration, d’agrandissement, de construction et de reconstruction, à condition de pouvoir les justifier sur factures et de ne pas les avoir déduits du revenu imposable pour les biens locatifs.
  • A défaut de pouvoir produire les factures, au bout de cinq ans de détention, il est possible d’appliquer un forfait pour les travaux de 15%, sans avoir besoin de fournir de justificatifs. Ainsi, une personne qui a déjà déduit le prix des travaux de son revenu imposable peut aussi utiliser ce forfait. 

Le prix de vente retenu, lui, peut être minoré de tous les frais payés par le vendeur pour la mise en vente : 

  • Les frais d’agence.
  • Les frais de diagnostics.

Et, éventuellement :

  • Les frais de mainlevée d’hypothèque.
  • Les honoraires d’architecte si un permis de construire est nécessaire.
  • L’indemnité d’éviction attribuée au locataire pour qu’il libère les lieux plus rapidement.


Avec un prix d’achat majoré et un prix de vente minoré, la plus-value nette est plus faible que la plus-value brute.

Appliquer les abattements pour durée de détention

Une fois la plus-value nette déterminée, il faut calculer le montant de l’impôt et celui des prélèvements sociaux. Mais auparavant, on applique des abattements pour durée de détention.

Pour calculer l’impôt sur le revenu, on applique d’abord les abattements suivants :

  • De la première à la cinquième année de détention incluse : 0% d’abattement.
  • Au-delà de cinq ans et jusqu’à la vingt-et-unième année de détention incluse : 6% d’abattement par an.
  • Pour la vingt-deuxième année de détention : 4% d’abattement.

Par exemple, un bien détenu pendant quinze ans se voit appliquer un abattement de 6% par an pendant dix ans, soit 60% d’abattement. Si la plus-value nette est de 100 000 euros, la plus-value taxable ne s’élèvera qu’à 40 000 euros.

On applique à la somme obtenue après les abattements le taux forfaitaire de 19%.

Pour calculer les prélèvements sociaux, les abattements sont différents :

  • De la première à la cinquième année de détention incluse : 0% d’abattement
  • Au-delà de cinq ans et jusqu’à la vingt-et-unième année de détention incluse : 1,65% d’abattement par an
  • Pour la vingt-deuxième année de détention : 1,60% d’abattement
  • Au-delà de la vingt-deuxième année et jusqu’à la trentième année de détention incluse : 9% par an.
Pour 100 000 euros de plus-value nette, au bout de quinze ans de détention, l’abattement est de 1,65% pendant dix ans, soit 16,5%, l’équivalent de 16 500 euros. Le montant soumis aux prélèvements sociaux est de 83 500 euros.

On applique à la somme obtenue après les abattements le taux des prélèvements sociaux, soit 17,2%.

Dans cet exemple, l’impôt sur le revenu est de 7 600 euros et le montant des prélèvements sociaux s’élève à 14 362 euros.

Lorsque la plus-value nette soumise à l’impôt sur le revenu, une fois les abattements pour durée de détention appliqués, est supérieure à 50 000 euros, elle est soumise à la taxe sur les plus-values immobilières élevées.

En conclusion

  • Lorsqu’il ne s’agit pas de la résidence principale, la plus-value réalisée sur la vente d’un bien immobilier est imposable.
  • Le montant de la plus-value nette prend en compte les frais d’acquisition, de vente et le montant des travaux : il est toujours plus faible que la plus-value brute.
  • L’impôt à payer s’efface au bout de 22 années de détention.
  • Il faut être propriétaire du bien pendant trente ans pour ne plus être soumis aux prélèvements sociaux.