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Juridique

Faut-il souscrire une assurance contre les loyers impayés ?

Des assurances existent pour se couvrir contre les impayés de loyer
Septembre 2020

Depuis le début de la crise liée au Covid-19, de nombreux foyers font face à des difficultés économiques et peinent à régler leur loyer. Les propriétaires peuvent se couvrir contre les impayés, à condition de respecter strictement les règles imposées par les assureurs.

Le confinement du printemps a privé d’emploi des centaines de milliers de personnes, et malgré les mesures de chômage partiel, beaucoup de ménages ont eu du mal à s’acquitter de leur loyer. Les perspectives économiques pour cette rentrée ne laissent pas entrevoir un retour rapide à la normale.

Chez les propriétaires, l’inquiétude monte. Même s’ils ont eu la chance de percevoir l’intégralité de leurs loyers pendant le confinement, les bailleurs redoutent une fin d’année tendue sur le plan de l’emploi, qui pourrait placer leurs locataires en difficulté et générer des retards ou impayés. A la clé, pour les investisseurs, une perte de revenus, et des difficultés à honorer leurs prêts immobiliers. 

L’assureur fixe ses propres critères de solvabilité

Les propriétaires de biens locatifs peuvent avoir intérêt à souscrire une garantie loyers impayés. Moyennant 2,5 % à 5% du montant du loyer, cette garantie leur assure le versement du loyer lorsque le locataire fait défaut. Pour les bailleurs qui optent pour le régime réel, la garantie est considérée comme un coût, et donc déductible des revenus fonciers.

Mais attention, cette garantie ne s’exerce que sous certaines conditions, parfois contraignantes.

Le premier des impératifs est d’avoir un locataire solvable. Pour ceux qui contractent l’assurance en cours de bail, il est nécessaire de n’avoir connu aucun impayé au cours des six mois qui précèdent. Si la souscription intervient au début du bail, il faut se conformer aux critères de solvabilité imposés par la compagnie d’assurances pour sélectionner son locataire. Chaque compagnie définit ses propres critères et exige des revenus compris entre 2,7 et 3 fois le montant du loyer. Certaines acceptent les salariés en contrat à durée déterminée sous conditions, d’autres non.

Ce n’est pas la compagnie qui vérifie à la place du propriétaire si le locataire remplit bien tous les critères. Mais si un sinistre survient, elle demandera au propriétaire de prouver qu’il s’en est assuré au moment de la souscription et de produire toutes les pièces justificatives. Il convient de noter que tous les biens ne sont pas éligibles : beaucoup de compagnies d’assurance refusent de couvrir le risque au-delà de 2 300 euros mensuels.

Les formalités d’usage restent à la charge du propriétaire

Le bailleur est également tenu de respecter certaines règles lors de la signature du bail :

  • La garantie loyers impayés ne peut pas se cumuler avec une autre forme d’assurance, comme la caution réclamée à un proche du locataire (laquelle, en pratique, est souvent difficile à mettre en œuvre).
  • Le logement doit correspondre en tous points aux normes de salubrité et d’équipement en vigueur.
  • Le bail doit comporter une clause résolutoire : cela signifie qu’en cas d’impayé, le contrat doit pouvoir être rompu.

Enfin, ce n’est pas parce que le bailleur est assuré qu’il est dispensé des formalités d’usage. Dès lors qu’un impayé est constaté, il doit effectuer lui-même les démarches auprès de son locataire pour récupérer son dû au plus vite. En le contactant puis en lui adressant, par recommandé avec accusé de réception, une lettre de mise en demeure si la première relance est restée infructueuse.

Même si la plupart des contrats ne comportent pas de franchise, il faut plusieurs semaines, parfois plusieurs mois, aux assureurs pour indemniser leurs clients. Aussi est-il toujours conseillé aux bailleurs de disposer d’une trésorerie conséquente pour faire face à ces impayés. 

L'essentiel à retenir

  • Moins utilisée que la caution mais plutôt efficace, la garantie loyers impayés permet aux bailleurs de louer leur bien plus sereinement.
  • Elle impose toutefois aux propriétaires de répondre à un certain nombre de contraintes et de se montrer scrupuleux dans leurs démarches.