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Résidence principale: faut-il acheter ou louer?
L’achat d’un bien immobilier est souvent rentable, à terme. Le nombre d’années pour que l’opération soit rentable est plus ou moins élevé selon les villes en France.
Septembre 2023
La question taraude beaucoup de Français: d’un point de vue économique, ont-ils davantage intérêt à louer ou à acheter leur résidence principale? Tout dépend du temps dont ils disposent.
Les conditions de crédit se resserrent considérablement. En parallèle, les prix de l’immobilier donnent parfois le vertige, surtout dans les grandes villes. Il est donc difficile de savoir si acheter dans l’immobilier est un investissement toujours aussi pertinent.
Acheter un logement génère des dépenses annexes
Le temps est un critère à prendre en compte pour s’assurer de la rentabilité d’un investissement. Certes, les mensualités de crédit peuvent être équivalentes au prix d’un loyer. Toutefois, elles sont souvent supérieures. En outre, il faut tenir compte des frais liés à l’achat immobilier : droits de mutation et émoluments du notaire, frais de cautionnement et de dossier de recherche de crédit, déménagement… Ils augmentent le coût du logement de 8% à 10%. À la revente, sauf à réaliser une importante plus-value, ces sommes ne sont pas récupérées. Il faut donc rester un temps suffisant dans son logement pour que l’opération d’investissement ne se solde pas par une perte sèche.
La durée nécessaire pour rentabiliser un achat immobilier augmente
Depuis dix ans, le courtier en crédits immobiliers Meilleurtaux.com évalue la durée nécessaire à rendre l’achat soit plus avantageux que la location. En 2023, le constat est sans appel. Sur le plan national, la durée nécessaire à la rentabilisation d’un logement d’une superficie moyenne de 70m² occupée au titre de résidence principale est fixée à 15 ans et six mois. Elle a augmenté de dix ans par rapport à 2021 et de deux ans par rapport à 2022. Dans de nombreuses villes, cette durée est multipliée par deux. La hausse des prix de l’immobilier, la progression des taux d’intérêts pour les crédits immobiliers, l’augmentation de la taxe foncière et la relative stabilité des loyers explique ce phénomène.
Il existe une autre façon de comparer l’achat et la location : prendre le prix du bien immobilier visé, et évaluer les mensualités de crédit sur vingt ou vingt-cinq ans. Ensuite, il faut comparer ces mensualités avec le loyer pour le même bien immobilier.
Le saviez-vous ? 57,4% des Français sont propriétaires de leur logement, selon la FNAIM (Le Logement en France et en Europe, année 2022).
Acheter est souvent plus avantageux que louer
En remboursant chaque mois ses échéances d’emprunt, le locataire s’impose une épargne forcée pour des montants importants. Une fois son emprunt bancaire remboursé, le propriétaire accroît son patrimoine et n’a plus de mensualités à verser. Par ailleurs, au fil des années, il peut espérer une augmentation de ses revenus. Ses échéances de remboursement restent inchangées, facilitant alors son effort d’épargne. De son côté, le locataire voit le montant de son loyer augmenter progressivement. En effet, le propriétaire a la possibilité de l’augmenter annuellement en l’indexant sur l’inflation. Et si le propriétaire souhaite récupérer son bien, le locataire doit trouver à se reloger.
Acheter c’est prendre garde aux dépenses imprévues
Plusieurs phénomènes peuvent cependant amoindrir la rentabilité d’un achat. Il faut les avoir en tête avant de signer un compromis de vente. D’importants travaux de copropriété ou d’entretien (toiture à refaire, ravalement…) peuvent engendrer des dépenses lourdes et difficiles à assumer pour les propriétaires. Le marché immobilier peut ralentir, mettant en difficulté un propriétaire souhaitant revendre son bien. Dans ce cas, il faut souvent prendre son mal en patience et attendre des jours meilleurs. Pour ces raisons, il est important de choisir le bien acheté avec soin, et de s’assurer qu’il est possible d’y vivre longtemps.
L'essentiel à retenir
- L’achat d’un bien immobilier est souvent plus avantageux financièrement que la location, mais à condition d’occuper le logement pendant une durée suffisante.
- La durée en faveur de l’achat varie en fonction des villes, mais elle est fixée sur le plan national à quinze ans et six mois. Cette durée est en augmentation.
- Si l’achat constitue un effort d’épargne important, il faut anticiper des coûts annexes parfois élevés.
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