Achat immobilier à deux: indivision ou SCI?

Certains couples préfèrent acheter leur résidence principale via une SCI. Ce n’est pas toujours une bonne idée.

Août 2023

Terre d'Epargne

Au moment d’acquérir un bien immobilier, certains couples s’interrogent sur l’opportunité de créer une Société Civile Immobilière (SCI). Or la SCI ne comporte pas que des avantages. Pour la résidence principale, l’indivision est souvent plus simple à gérer.

Lorsqu’un couple marié ou non marié sous le régime de la séparation de biens envisage d’acquérir un bien immobilier, il peut choisir entre la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) ou l’achat en indivision.

L’indivision, une solution instable pour l’acquisition immobilière

Beaucoup de spécialistes du droit dénoncent l’instabilité de l’indivision. L’article 815 du Code civil stipule que « nul n’est contraint de rester dans l’indivision ». Ainsi, dans un couple, chaque membre peut se retirer à tout moment de l’indivision. Si l’un souhaite vendre le bien acheté en indivision, l’autre est contraint de lui racheter sa quote-part pour conserver le logement. S’il ne peut pas ou ne le souhaite pas, le bien doit être vendu.

Bon à savoir : Les coïndivisaires peuvent organiser leurs relations et la gestion de leur bien immobilier à travers une convention d’indivision. Ce document pose les règles de gestion et d’administration du bien. Il prévoit des portes de sortie en cas de litiges : désigner un gérant, répartir les charges, décider du sort du bien en cas de décès de l’un des indivisaires…

Pour vendre des parts de SCI, il faut obtenir l’accord des autres associés

Cette situation est impossible si le bien immobilier est logé dans une Société Civile Immobilière. Un associé souhaitant vendre ses parts doit obtenir l’agrément de l’ensemble des autres associés. Ainsi, celui qui veut vendre peut se retrouver dans une situation de blocage si l’autre souhaite empêcher la cession de ses parts. En d’autres termes, la SCI est plus rassurante pour celui qui souhaite conserver le bien immobilier. Cependant, l’indivision est plus simple pour celui qui souhaite le revendre… Tout est question de point de vue.
Avant de penser à la revente, il faut songer à la vie du bien immobilier. La SCI permet au gérant de mener à bien les actes d’administration de l’immeuble, même sans l’accord de l’autre associé. Avec l’indivision, en cas de désaccord, seuls les actes dits conservatoires (travaux d’urgence par exemple) peuvent être effectués par un seul des indivisaires et à son initiative, même sans l’accord de l’autre indivisaire. Pour les actes courants, il faut la majorité des deux tiers. Elle est souvent difficile à trouver dans le cas d’un bien détenu par un couple, quand l’acquisition se fait à 50/50.

Les principaux avantages liés à la résidence principale disparaissent avec la SCI

Par ailleurs, la SCI permet de céder, plus tard, très progressivement, des parts aux enfants du couple. Mais elle présente des inconvénients auxquels les acquéreurs ne pensent pas toujours. En effet, la résidence principale bénéficie, lorsqu’elle est détenue en direct (donc en indivision), de plusieurs avantages de poids :

Pour les couples mariés, lorsqu’un des conjoints décède, le survivant bénéficie d’un droit d’occupation viager sur le logement,
Pour les entrepreneurs individuels qui ont effectué chez le notaire une déclaration d’insaisissabilité, leur résidence principale ne peut pas être saisie par les créanciers (à condition que les dettes soient nées après la déclaration),
Pour les foyers soumis à l’impôt sur la fortune immobilière, la résidence principale bénéficie d’un abattement fiscal de 30% lors de la déclaration,
Dans le cadre des successions, la résidence principale profite d’un abattement fiscal de 20%.

Quand le bien immobilier est détenu par le biais d’une SCI, ces avantages disparaissent.

À noter :

À la revente, l’indivision coûte souvent plus cher. Les indivisaires doivent s’acquitter d’un droit de partage de 2,5% du prix de vente. Ce montant en fait reculer beaucoup, surtout si le bien immobilier s’apprécie. Pour les biens détenus en SCI, les sommes issues de la vente peuvent être réparties entre associés sans droit de partage. Seul le boni de liquidation est soumis à ce droit. Cependant, il porte souvent sur des montants nettement moins importants. En revanche, il faut s’acquitter des frais de liquidation de la société pour la fermer.

L'essentiel à retenir

Les couples qui achètent leur résidence principale hésitent parfois entre l’indivision et la SCI.
En apparence plus souple et plus cadrée, la SCI fait toutefois perdre beaucoup d’avantages liés à la résidence principale.
L’indivision présente un inconvénient au moment de la revente : le bien immobilier est soumis à un droit de partage de 2,5% de son prix.

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