I am Article Layout

Selecteer uw beleggersprofiel:

Deze inhoud is uitsluitend bestemd voor een Adviseur en Institutionele belegger / consultant.

Bent u een Particuliere Belegger?

De weg naar vastgoedbeleggingen in modulaire bouw

Augustus 2022
Marketingmateriaal

Blok voor blok

Nu de vastgoedsector steeds meer wordt aangesproken op het verkleinen van zijn enorme ecologische voetafdruk, is modulair bouwen weer in de mode. Het is groener, sneller en efficiënter.

Modulaire bouw is niet nieuw. In de negentiende eeuw verscheepten Britse immigranten prefab-huizen naar Australië, terwijl Amerikanen ze gebruikten om in hoog tempo huisvesting te realiseren voor gelukszoekers tijdens de Californische goudkoorts. Later speelde het een belangrijke rol bij de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog, vooral tijdens de grote bouwhausse van de jaren 1970-1980. Maar de resultaten waren niet altijd duurzaam – noch aangenaam om naar te kijken. In veel van deze gebouwen kon je precies de lijnen zien waar de modules aan elkaar waren verbonden.

Vandaag de dag heeft de technologie de mogelijkheden enorm vergroot. Je zou kunnen spreken van modulair 2.0, of zelfs 3.0. Bovendien biedt het een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van de traditionele bouw, waaronder het verdwijnen van die vreselijke lijnen, doordat aannemers nu in staat zijn om ter plaatse extra buitentegels toe te voegen.

Het eerste voordeel is ecologisch. Bouw en sloop zijn verantwoordelijk voor meer dan een derde van al het afval dat in de Europese Unie wordt geproduceerd, waaronder cement, bakstenen, hout, glas, metalen en plastic.1 Een modulaire benadering kan dit terugbrengen tot bijna niets door in een fabriek volgens nauwkeurige bouwtekeningen te werken en er precies in te stoppen wat nodig is. Alles wat overblijft kan dan voor de volgende module worden gebruikt.

Modulair werkt ook bijzonder goed met hout, dat op zich een zeer milieuvriendelijk materiaal is. Dit is een groeiend maar nog steeds klein deelsegment van de modulair bouwsector.

Ten tweede hebben modulaire gebouwen veel minder bouwtijd op locatie nodig. Een traditioneel bouwproject neemt op locatie doorgaans zes tot vijftien maanden in beslag, terwijl een modulair bouwproject in amper drie weken in elkaar gezet kan worden. Elke unit kan in de fabriek voorzien worden van alles wat maar nodig is - van keukens en vloeren tot televisies. Ter plaatse blijft het werk beperkt tot het leggen van funderingen en het vervolgens monteren van de modules - een beetje zoals legostenen. Dankzij de nieuwste technologie passen de blokken nu veel nauwkeuriger in elkaar. En dankzij het gebruik van lichtere materialen (zoals hout) hoeven de funderingen niet zo diep te zijn en ook niet zo veel cement te bevatten.

Bovendien is er minder vervuiling en overlast – zowel van geluid als van verkeer. Vergeleken met traditionele bouwplaatsen, genereren modulaire bouwprojecten tot 70 procent minder verkeer.2 Dat komt omdat het niet meer nodig is dat je voor elk soort bouwmateriaal en elke fitting meerdere leveringen nodig hebt, die allemaal van verschillende plaatsen komen.

Fig. 1 De opkomst van modulair
Aandeel van fabrieksmatige woningbouw, %
Tabel modulaire bouw
Bron:  KPMG, "Scaling modular construction",  Gegevens van 31.12.2019.

Natuurlijk kost het fabrieksproces ook tijd – meestal twee tot vier maanden vanaf de bestelling – en de plannings- en ontwerpfase is in grote lijnen hetzelfde voor alle soorten bouwprojecten. Over het algemeen kunnen modulaire gebouwen echter nog steeds sneller en efficiënter worden geproduceerd. De totale tijdslijn van projecten word volgens McKinsey doorgaans met 20-50 procent verkort.3

Onze ervaring is dat volledig modulair bouwen het meest geschikt is voor gebouwen die van nature in kleine eenheden zijn opgedeeld, zoals appartementencomplexen, hotels en studentenwoningen. Dat komt omdat de laatste fase van het transport altijd over de weg verloopt, dus de lading moet op een vrachtwagen passen. Dat betekent dat een module een maximale breedte van 4-5 meter en een lengte van 10-12 meter kan hebben – dat is niet praktisch voor grote open kantoorruimtes of logistieke magazijnen.

Een gedeeltelijk modulaire werkwijze – waarbij gewerkt wordt met afzonderlijke onderdelen, zoals wanden, in plaats van hele eenheden – kan echter breder worden ingezet. Het Verenigd Koninkrijk onderzoekt bijvoorbeeld de ontwikkeling van een bouwpakket voor treinstations.

Wat de kosten betreft, liggen de voordelen van modulair wat genuanceerder. Onderzoek van McKinsey berekent dat er in vergelijking met de traditionele bouw tot 20 procent bespaard kan worden, vooral op arbeid, maar de helft daarvan kan opgeslokt worden door hogere uitgaven voor logistiek en materialen. De besparingsmogelijkheden moeten dus wel in de juiste context worden bekeken. Als je mensen in dienst hebt in een modulefabriek en je draait niet op volle capaciteit, kunnen je modules zelfs meer kosten. Daarom is het voor veel van de nieuwe kleine modulebedrijven van belang de capaciteit op lange termijn te waarborgen.

We verwachten dat de kostenbesparingen in de loop van de tijd zullen toenemen naarmate de markt zich vermoedelijk meer consolideert, de productievolumes toenemen, en schaalvoordelen steeds meer mogelijk worden. Bovendien kunnen de modules gebouwd worden op plekken waar dat goedkoper kan. Zo zouden modules die bestemd zijn voor gebruik in Zweden, waar het heel duur is om te bouwen, samengesteld kunnen worden in een fabriek in Italië of nog verder weg, en vervolgens vervoerd worden. En omdat de fabrieken tenslotte steeds dezelfde materialen bestellen en vaak hun eigen voorraden hebben (zoals bossen om hout te leveren), hebben modulaire projecten de neiging om minder prijsschommelingen te vertonen, iets wat vooral in de huidige situatie van hoge inflatie belangrijk is. 

Bij Pictet werken we momenteel aan een aantal modulaire appartementenprojecten, vooral in Spanje.

De milieu- en efficiëntievoordelen zijn er al en er zullen waarschijnlijk grotere kostenbesparingen volgen. We verwachten dat modulair de komende jaren een steeds groter deel zal uitmaken van de woningbouwsector.